서울시 내 빌라가 밀집한 모습. 사진/뉴시스
[뉴스토마토 김응열 기자] 정부가 2·4 부동산 대책 도심 공공주택 복합개발사업 첫 선도사업 후보지를 발표한 31일, 부동산 전문가들은 정부가 불어넣는 공급 기대감에 긍정적인 평가를 내렸다. 다만 실제 공급까지 시간이 더 필요하다는 점, 정부 불신이 심해진 상황에서 주민 동의를 이끌어내야 한다는 점 등은 부동산 시장 안정화에 걸림돌로 작용할 전망이다.
국토교통부는 이날 2·4 주택공급대책의 첫 선도사업 후보지로 서울 금천·도봉·영등포·은평구 4개구에 21곳을 선정해, 서울 내에 2만5000호를 공급한다고 밝혔다. 선도사업지구로 선정되면 민간 재개발 용적률은 111%포인트가 올라가 공급 세대 수는 1.4배 늘어난다.
이에 대해 윤지해 부동산114 수석연구원은 “역세권이거나 입지가 좋아도 수익성이 낮은 곳은 사업에 속도가 날 수 있도록 정부 개입이 필요한 측면이 있다”라고 진단했다. 사업 진척이 더디던 역세권, 준공업지역 등에서 정부 대책에 따라 개발에 속도가 붙을 수 있다는 점을 시사한 것이다. 고준석 동국대 겸임교수도 “공급 자체는 긍정적”이라고 평가했다.
전문가들의 진단대로, 현재 서울의 부동산 시장은 공급이 절실한 상황이다. 한국부동산원에 따르면 지난 2월 서울 아파트의 매매수급동향지수는 123.4를 기록했다. 코로나19로 인한 거래 둔화와 세금 회피성 급매를 기다리는 수요로 지난해 5월에는 99까지 떨어졌으나 이후 꾸준히 100을 넘고 있다. 0에서 200사이에 형성되는 이 지수는 200에 가까울수록 수요가 많다는 의미다. 투기적 가수요를 차단하겠다며 수요 억제에만 힘써온 정부도 공급 대책으로 선회하며 공급 필요성을 인정한 상황이다.
관건은 후보지의 최종 사업 결정이다. 도심 공공주택 복합사업은 토지주의 10% 동의를 얻으면 예비구역 지정이 가능하지만 최종 3분의 2 동의율을 확보해야 사업 구역으로 지정된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공 직접시행정비가 아닌 민관공동시행의 형태이므로 다음 사업단계의 이행에서 주민동의률이 사업추진속도의 관건”이라며 “주민의 참여율과 적극성이 중요한 변수”라고 분석했다. 이어 “투기수요 방지를 위해 2·4 대책 발표일 이후 사업지 내 부동산 매입 시 현금청산 원칙이 적용될 예정”이라며 “대책 이후 주택을 구입한 이들이나 관련 토지주의 사업동의는 기대하기 어려울 전망”이라고 설명했다.
한국토지주택공사(LH)의 땅 투기 사태로 정부 불신이 심해진 점도 사업의 발목을 잡을 수 있다. 정부가 진행하는 공공 형태의 개발을 믿고 따를 수 있겠느냐는 것이다.
고준석 교수는 “역세권과 같이 입지가 준수한 곳에서는 토지주들이 동의를 할지 불투명하다”라며 “최근 LH 사태로 정부 대책의 신뢰가 떨어진 점도 동의를 이끌어내는 데 걸림돌이 될 것”이라고 우려했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “LH 투기 논란으로 불거진 공공부문 신뢰성 문제를 회복해야 한다”라며 “주택 공급 측면에서 사업대상지 주민들에게 가시적으로 보여줄 수 있는 선례가 있어야 주민들이 공공주도의 사업진행에 찬성표를 던져 동의율을 이끌어낼 것”이라고 말했다.
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com
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