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(부동산 돋보기)산본신도시, 적은 투자금 매력
한라주공4단지, 약세장서도 월 2~3건 매매
금정역 주변 매화주공14·산본주공11, GTX-C 호재 기대
2024-02-26 06:00:00 2024-02-26 06:00:00
 
[뉴스토마토 홍연 기자] 산본은 1기 신도기 가운데 평균 용적률이 205%로 두 번째로 높고, 소형 평형 세대가 많습니다. 용적률이 높고 대지 지분이 적은 경우 사업성 확보가 어려워 리모델링이 불가피한데요. 이 때문에 산본의 단지들은 재건축보다 리모델링에 적극 나서는 분위기였습니다. 그러나 지난해 말 1기 신도시 특별법이 국회 문턱을 넘으면서 재건축의 강점이 커진 상황입니다. 
 
1기 신도시 가운데 산본은 '낮은 평단가'로 접근하기 쉽다는 장점이 두드러지는 곳입니다. 구축단지 20평대를 3억~4억원에 매수할 수 있고 해당 단지들은 상승장에서 1억~2억원 높은 가격에 거래돼 시장 상황만 좋아진다면 상승할 여력이 있다는 거죠. 과거 상승장에서는 분당, 평촌 아파트값이 오르면 따라가는 경향을 보였습니다. 
 
산본신도시는 금정역과 산본역을 중심으로 생활권이 나뉩니다. 현재 산본신도시 내에서 재건축 사업을 진행 중인 단지는 수리산역 주변의 한라주공4단지 1차, 가야주공5단지 1차와 금정역에서 더 가까운 매화주공14단지, 산본주공11단지입니다. 이 가운데 가장 속도가 빠른 것은 한라주공4단지 1차입니다. 올해 초 1기 신도시 최초로 정밀안전진단을 조건부로 통과했습니다. 사전동의율은 현재 61%로, 정비구역 지정과 조합설립 추진을 앞두고 있습니다. 
 
한라주공4단지 1차는 용적률 115%, 건폐율 8%, 평균 대지지분 17.2평으로 사업성이 우수한 곳으로 꼽힙니다. 4호선 수리산 역세권으로, 수리산역 1번출구와 아파트 단지가 육교로 바로 연결돼 있습니다. 현재 시세는 전용 41㎡ 4억원대, 전용 51㎡ 4억9000~5억8000만원, 58㎡ 6억~6억5000만원입니다. 최고가 대비 평균 2억원 가까이 빠진 가격입니다. 
 
수리산역에서 바라본 한라주공 4단지1차. 총 1248세대이며, 정밀안전진단을 조건부로 통과했다. (사진=홍연 기자)
아파트 단지 내 재건축 정밀안전진단 통과를 축하하는 현수막과 재건축 추진을 위한 협조를 당부하는 현수막이 함께 걸린 모습. (사진=홍연 기자)
 
인근 공인중개업소 관계자는 "한라주공4단지 1차는 사업성이 좋아 분담금이 제일 적게 나올 것으로 예상돼 투자자들의 관심이 많고 경기권에서도 임대 사업자 비율이 높은 편"이라면서 "시장이 침체한 상황에서도 한 달에 두세 건씩 매매가 체결됐고, 최근엔 소형 평형의 계약이나 문의가 활발하다"고 말했습니다. 
 
길 건너편에 수리산역 2, 3번 출구 쪽의 가야주공5단지 1차는 재건축 예비안전진단을 위한 현장조사 표본세대를 모집 중입니다. 시세는 평형대별로 한라주공4단지 1차보다 8000만~1억원 정도 낮습니다. 대지지분이 2.3평 정도 작고, 단지와 역 출구가 바로 연결되는 게 아니라 길을 건너 계단을 올라가야 하기 때문입니다. 초기 투자금에 대한 부담은 적지만 분담금은 더 많이 나올 수 있어 종잣돈이 부족한 사람들은 한라의 대안으로 이곳을 찾는다고 합니다. 
 
인근 공인중개업소 관계자는 "가야주공5단지 1차는 노년층이 많이 많이 살고 있어 소유주들이 재건축에 대한 열의가 크지 않은 상황"이라면서 "한꺼번에 많은 단지들이 재건축에 들어가기는 현실적으로 어렵기 때문에 한라가 선도지구에 지정되면 장기적으로 빛을 보지 않겠냐"고 전했습니다.
 
1호선과 4호선의 환승역인 금정역 주변에 속하는 매화주공14단지와 산본주공11단지는 GTX-C 호재로 주목받는 단지입니다. 금정역까지가 거리가 약 1km, 1.4km 정도입니다. 대지지분은 평균 14평, 9.5평이며 용적률은 148%, 183%입니다. 산본주공11단지는 GTX-C 접근성이 좋다는 이유로 상승장에서 산본역 역세권 단지들과 비슷한 상승세를 보였습니다. 다만 매화주공14단지는 임대아파트가 섞여 있어 단독으로 재건축하려면 필지 분할을 해야 합니다. 산본주공11단지는 예비안전진단에서 탈락해 재도전할 예정입니다.
 
인근에는 재건축된 대장 아파트 래미안 하이어스가 위치합니다. 힐스테이트 금정역 아파트가 준공하기 전에는 산본 내에서 가장 선호되던 단지이기도 했죠. 전용 84㎡는 지난달 13일 8억9500만원에 거래됐습니다. 금정역 일대 재개발 사업이 진행되면 금정역 초역세권 신축 아파트가 들어서며 대거 변화가 예상되는 곳이기도 한데요. 금정역 역세권 주변으로는 현재 △산본1동1지구 △금정역 역세권 △산본1동2지구 3곳이 지정됐으며, 신탁방식으로 사업이 진행될 예정입니다. 
 
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가야주공 5단지1차 전경. 총 1601세대로 시세는 평형대별로 한라주공 4단지1차보다 8000만~1억원 정도 낮다. (사진=홍연 기자)
단지 내 재건축 예비안전진단을 위한 현장조사 표본세대를 모집하는 현수막이 걸려 있다. (사진=홍연 기자)
 
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com 
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.

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