(재테크)부동산 대책 후 오피스텔·상가 투자…양도세·취·등록세 등 세금 꼼꼼히 따져야
유명 브랜드보다는 입지조건 중요…매매가격 낮은 강북권 수익률 높아
입력 : 2017-11-03 06:00:00 수정 : 2017-11-03 06:00:00
[뉴스토마토 김형석 기자] 오피스텔 전매 제한 등 최근 정부의 부동산 대책이 잇따라 발표되고 있지만, 매달 월세를 받고 은행보다 높은 연 5~7%의 수익을 얻을 수 있는 오피스텔과 상가 투자에 대한 관심은 지속되고 있다. 전문가들은 월세 대비 매매가격이 낮은 곳을 선택하면 투자 성공률을 높일 수 있다고 제안했다. 다만, 아파트보다 높은 취·등록세와 주거형 오피스텔의 경우 종합부동산세(종부세) 부과 대상인 점은 유념해야 한다고 강조했다.
 
◇오피스텔 다주택 양도소득세 추가 부담
 
내년 4월부터 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과된다. 전문가들은 주거형 오피스텔을 보유할 경우에도 양도세가 중과되는 점은 유념해야 한다고 지적한다.
 
지금은 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)만 적용하지만 앞으로는 2주택자의 경우엔 기본세율 외에 10% 포인트의 세금이 더 붙고, 3주택자 이상의 경우 기본세율에 20% 포인트 세율이 추가된 양도세가 적용된다.
 
아파트보다 높은 세금부담도 투자전 꼭 유의해야 한다. 오피스텔의 경우 '주택 외 매매' 세율의 적용을 받아 취득세율만 4.6%(주택의 경우 1.1%)에 달한다. 이밖에 각종 세율을 감안하면 오피스텔을 산 첫 해 부담해야 하는 세금은 매입금액의 10%에 달한다. 5억원에 오피스텔을 매입할 경우 내야 하는 세금만 5000만원에 달하는 것이다.
 
다만, 분양사가 최초 분양건에 한해 주택임대사업자 등록을 한 경우 한시적으로 부동산 취등록세를 면제받을 수 있다.
 
종부세 부과 대상이 될 수 있는 점도 유념해야 한다. 종합부동산 세법 제8조에 따르면 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물의 경우 종부세 과세가 가능하다. 이 경우 세입자에게 전입신고를 못하게 하기도 한다.
 
김부성 부태크연구소 소장은 "오피스텔의 경우 임대주택법에 따른 주택임대사업자 될 수 없고 취등록세 감면도 받기 쉽지 않아 오피스텔 분양받아 주거용으로 사용하면 부가세도 환급해야 한다"면서도 "오피스텔에 투자할 경우 새로 바뀐 부동산 과세정책을 꼼꼼히 살펴본 후 투자해야 한다"고 설명했다.
 
◇매매가격이 저렴한 서울 강북권 눈여겨봐야
 
부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 8월 기준 서울에서 오피스텔 연간 임대수익률이 가장 높은 자치구는 강북구(연5.98%)였다. 강북구의 경우 서울 전체 평균 수익률(연4.85%)보다 1%포인트 이상 높은 수익률을 보였다.
 
강북구에 이어 수익률 상위 10곳에는 금천구(5.68%), 동대문구(5.53%), 성동구(5.41%), 광진구(5.24%), 관악구(5.19%), 구로구(5.12%), 성북구(5.08%), 동작구(5.07%), 노원구(5.05%) 등이 꼽혔다. 이중 강북구와 금천구, 동대문구, 성동구, 관악구, 동작구 등 6개구는 2010년 이후 7년간 꾸준히 임대수익률 상위 10위권에 이름을 올렸다.
 
이들 지역의 수익률이 높은 이유는 서울 한복판인 강남·종로구 등과 비교해 월세 차이는 크지 않지만 매매가격은 월등히 저렴하기 때문이다. 지난해 기준 평균3.3㎡당 오피스텔 매매가격은 강북구 653만원, 금천구 854만원, 동대문구 849만원 등이다. 같은 시기 강남구(1198만원)·종로구(1235만원) 등과 비교하면 30~40% 이상 낮다.
 
신규 오피스텔 분양가의 경우 금천구가 가장 저렴했다. 지난해 기준 금천구의 평균 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 998만원으로, 강남구(1840만원), 광진구(2095만원) 등의 절반 수준에 불과했다.
 
강북권에서 오피스텔 임대사업을 하는 이 모씨는 "강북구와 노원구의 경우 직장과 멀지 않아 공실률 우려가 적은 반면, 매매가격은 서울 중심지보다 크게 낮아 투자자들이 꾸준히 상담을 하고 있다"고 설명했다.
 
◇유명 브랜드보다는 입지와 분양가 보고 신축 오피스텔에 투자해야
 
전문가들은 건축한 지 오래된 오피스텔보다는 신축 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다고 조언했다. 아파트와 달리 재건축 시 활용할 수 있는 용적률 자체가 적기 때문이다.
 
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "아파트의 경우 재건축을 할 경우 기존(용적률 120%)보다 높은 200%가량의 용적률을 적용해 재건축 시기가 된 아파트에 투자하는 경우가 많다"면서도 "오피스텔의 경우 대부분 상업지구에 건축되기 때문에 재건축을 한다고 하더라도 용적률을 높일 수가 없다"고 설명했다.
 
그는 신축한 지 7~10년 된 오피스텔의 경우 현재는 수익이 꾸준하게 나올 수 있지만 5~6년이 더 지나면 리모델링과 전자기기 교체 등 부수적인 추가비용이 많이 발생한다고 강조했다.
 
그는 "건축물 내구수명은 50~100년에 달하지만 유행 변화와 내부 골재 등의 연한은 더 짧아 제때에 투자하지 않으면 경쟁력을 잃어 공실률이 높아질 수밖에 없다"며 "장기적인 관점에서 신축 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다"고 답했다.
 
유명 브랜드보다는 입지조건을 더 따져야 한다는 지적도 제기됐다. 경기도 분당 한 오피스텔 분양사업자는 "10여년간 오피스텔 사업을 한 결과 유명건설사 브랜드는 아니더라도 입지와 분양가를 보고 판단해 투자하는 것이 수익률이 더 높았다"며 "오피스텔 시장은 아파트와는 달리 브랜드파워가 덜하다"고 설명했다.
 
이어 그는 "유명 브랜드의 상가나 오피스텔을 비싸게 분양 받았다 하더라도 임차인들이 결코 높게 임차료를 지불하지 않는다"며 "유명브랜드의 경우 오히려 투자금만 늘어날 수 있다"며 "입지가 우수한 상가나 오피스텔에 투자하는 게 유리하다"고 덧붙였다.
 
 
지난 9월 서울 서초구 서초동 현대산업개발의 ‘서초 센트럴 아이파크’ 청약접수에 인파가 몰려 성황을 이루고 있다. 이 단지는 아파트 318세대와 오피스텔 480실이 조성된다. 사진/뉴시스
 
김형석 기자 khs84041@etomato.com

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