[뉴스토마토 김형석 기자] 정부의 부동산 규제 본격화로 아파트와 오피스텔의 수익성이 하락하면서 주택법에 적용받지 않는 생활형 숙박시설(서비스드 레지던스, 이하 레지던스)에 대한 관심이 늘어나고 있다.
레지던스의 경우 최소 1억원부터 투자가 가능하고 대출규제도 적용받지 않는다. 다만, 전문가들은 취득세가 아파트보다 4배 이상 높은 데다, 낮은 전용률과 운영사 부실 등을 꼼꼼히 따져본 후 투자할 필요가 있다고 조언하고 있다.
◇레지던스 분양 경쟁률 고공행진
정부가 아파트는 물론 오피스텔에 대한 각종 규제 정책을 내놓자 틈새 투자처인 레지던스 분양 경쟁률이 고공행진을 하고 있다.
지난달 30일 부동산 업계에 따르면 지난 6~7일 청약을 진행한 현대산업개발의 '별내역 아이파크 스위트'의 경우 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률 8.7대1을 기록했다. 74㎡형의 경우 120실 모집에 2760여명이 몰려 경쟁률이 23대1에 달했다.
내년 2월 입주를 앞둔 부산시 해운대구 '더 에이치 스위트'의 경우 현재 분양권에 평균 1억원 이상의 프리미엄이 형성된 것으로 알려졌다.
레지던스란 호텔식의 서비스가 제공되는 임대형 주거시설이다. 프런트와 데스크 운영, 조직 및 방청소 서비스 등의 호텔과 같은 기본 서비스를 제공하면서도 객실 내에 취사시설과 세탁기 등 장기 주거에 필요한 시설이 갖춰져 있는 것이 특징이다.
레지던스는 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호도가 높아 인기를 끌었지만 지난 2010년 호텔업계의 반발로 공급이 끊겼다. 이후 지ㅏㄴ 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 '생활형 숙박업' 조항을 추가한 이후 법적으로 운영이 가능해졌다.
◇전매제한 없고 청약통장 필요 없어…1억원대 소액투자 가능해
레지던스 투자가 인기를 끌고 있는 데는 정부의 8·2대책과 11·3대책에서 빗겨갔기 때문이다.
아파트·오피스텔(법 개정 이후)과 달리 레지던스는 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 때 청약 통장이 필요 없고 지역 구분도 없어 전국 어디든 누구나 분양 받을 수 있다. 오피스텔은 법 개정에 따라 연말부터 전매제한 규제를 받는 반면 생활형숙박시설은 분양권 전매가 비교적 자유롭다.
개별 등기가 가능하고 숙박용으로 활용할 경우 ‘주택’으로 분류하지 않아 다주택자 규제를 받지 않는다. 숙박업이 가능하기 때문에 매달 고정적인 월 수입을 확보할 수 있다.
직접 운영을 하지 않고 운영사를 통해 수익을 받는 구조로, 많은 시간을 투자할 수 없는 맞벌이 가정과 직장인들도 투자가 용이하다.
수도권 인근에서 레지던스를 운영하는 한 사업자는 "교통이 수월한 수도권 인근 레지던스의 경우 4000~5000만원 투자로 월 12~14%(55~60만원) 수익을 내는 경우도 많다"며 "1~2년 새 상가와 유동인구가 많은 지역을 중심으로 1인가구용 레지던스가 급증하고 있다"고 설명했다.
◇운영사업자 선택, 교통·유동인구 밀집지역 등 따져봐야
레지던스에 대한 관심이 늘어나고 있지만 전문가들은 위탁운영회사(이하 운영사) 선택과 입지조건을 가장 먼저 따져봐야 한다고 조언하고 있다.
먼저 레지던스 투자를 위해서는 경력을 갖춘 운영사가 맞는지 따져봐야 한다. 최근에는 운영 부실로 투자자들의 손실을 보는 레지던스도 늘어나고 있다.
앞서 대전의 한 레지던스의 경우 운영사는 지난 2013년부터 5년 간 수익률 7.5% 보장을 내걸고 분양을 진행, 투자자로부터 많은 관심을 끌었다. 하지만 영업을 시작한 지 1년 만에 운영사가 수익률을 6%대로 낮출 것을 제시하면서 운영사와 투자자 간 소송이 진행됐다.
서울의 한 레지던스 운영사는 최근 수익 감소로 기업회생절차(법정관리)를 신청하기도 했다. 최근 1~2년 만에 레지던스가 급증했지 때문이다. 결국, 투자자들은 3개월간 수익금을 받지 못했다.
투자하려는 레지던스의 교통·유동인구 등도 주요하게 따져봐야 한다. 레지던스의 경우 출장 등으로 업무차 머무르는 기업 관계자의 수요가 많은 만큼, 교통여건이 중요하다. 이밖에 짧게는 일주일, 길게는 한 달여 숙박을 하는 레지던스의 특성상 주변에 핵심 상권이 형성돼 있는지도 따져볼 필요가 있다.
지방 레지던스의 경우 관광지와의 거리와 상시적인 관광객 수요가 있는지 파악해야 한다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "레지던스의 가장 큰 리스크는 운영사"라며 "레지던스에 대한 투자 수요가 늘어나면서 경험이 부족한 운영사로 인한 손실도 늘어나고 있어 레지던스 투자 시에는 운영사의 과거 운영경력을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하다"고 말했다.
이어 그는 "지역 관광지의 경우 여행사와 운영사와 계약을 체결해 운영하는 경우가 많다"며 "운영사가 이 같은 노하우가 없을 경우 장기적인 공실 우려가 커질 수 있다"고 덧붙였다.
전매가 가능하고 청약통장 없이 투자할 수 있는 생활형 숙박시설(서비스드 레지던스, 이하 레지던스)에 대한 관심이 늘고 있다. 부산의 한 레지던스 분양 전시관 전경. 사진/뉴시스
김형석 기자 khs84041@etomato.com
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