금융위 부동산신탁사 추가인가…리스크 관리 철저

지방부동산 우려 있지만 "경쟁 충분치 않다"

[뉴스토마토 이종호·이정하 기자] 금융위원회가 10월 중 부동산 신탁회사 신규인가 추진 방안을 발표하고 부동산신탁사를 추가 인가할 예정이다.

 

금융위원회는 26일 부동산신탁업 경쟁도 평가 결과를 발표하고 이같이 밝혔다.

 

정순섭 서울대학교 교수를 위원장으로 한 금융산업경쟁도평가위원회는 부동산신탁업이 현재 경쟁이 충분하지 않은 시장이라고 분석했다. 위원회는 업계의 수익성·건전성 측면에서도 경쟁도 제고를 위한 진입정책 운용이 필요하다고 결론냈다.

 

부동산신탁업은 지난 2009년 이후 약 10년간 신규진입이 없었다. 현재 부동산신탁사는 11개사로 작년 말 기준 총 자산규모는 3조9000억원, 임직원 수는 1714명이다. 

 

부동산신탁사들은 최근 5년간 영업이익이 2014년 2037억원에서 2017년 말 6705억원으로 증가했다. 같은 기간 당기순이익도 1428억원에서 5047억원으로 3배 이상 급증했다. 11개사 모두가 흑자를 기록 중으로 재무건전성 우려도 극히 낮은 것으로 평가됐다.

 

반면, 경쟁도는 다른 업권 대비 낮은 수준이다. 부동산신탁사의 영업수익 중 약 80%를 차지하는 차입형 토지신탁의 경우 모든 금융업권 중 가장 경쟁도가 낮았다. 

 

시장집중도를 표현하는 HHI(허핀달-허쉬만지수)로 각 업권을 비교한 결과, 차입형 토지신탁(2478) > 은행(1675) > 손해보험(1367) > 카드(1163) > 생명보험(994) > 증권(752) > 자산운용(649) > 저축은행(310) 순으로 나타났다. HHI 지수가 오르면 시장집중도는 높아지고 경쟁강도는 낮아지고 있음을 뜻한다.

 

특히 타 업권의 경우 수익성 및 경쟁에 필요한 자본규모 등을 감안해 업계 내부에서 자연스럽게 경쟁이 제한되는 성향이 있는 반면, 부동산신탁업은 높은 수익성과 그에 따른 신규진입 수요에도 불구, 인가 제약 등으로 인해 경쟁구도가 제한됐던 것으로 분석됐다.

 

위원회는 현재 부동산신탁업의 경쟁도가 높지 않으며, 업계의 수익성·건전성 측면에서도 경쟁도 제고를 위한 진입정책 운용이 필요한 것으로 판단했다. 특히 차입형 토지신탁의 경우 금융업권 중 가장 낮은 경쟁도를 보이고 있는 바, 이 분야에 대한 신규진입을 통한 경쟁촉진이 필요하다고 권고했다.

 

위원회는 경쟁촉진을 위해 차입형 토지신탁에 있어서도 적극적이고 유연한 진입정책 활용을 고려할 것을 권고하는 한편, 부동산신탁사에 대한 건전성 관리 체계를 사전적으로 점검하고 필요할 경우 보완하고 신규진입에 따른 경쟁심화 시 발생할 수 있는 불건전 영업행위에 대한 검사·감독을 강화할 필요가 있다고 분석했다.

 

다만 업계 내부에서는 부동산신탁사를 늘려 경쟁력을 확대하기보다는 리스크 관리로 정책의 방향성을 잡아야 할 때라는 의견도 제기되고 있다. 특히 부동산신탁사의 사업장이 지방에 많다는 점을 감안해야 한다는 지적이다. 지방 부동산시장의 경우 가격·청약·미분양 등 주택시장 3대 지표가 모두 마비 상태라는 시그널이 나오고 있다는 것. 

 

김현아 자유한국당 의원이 지난 11일 통계청 주택매매가격지수를 분석한 결과에서도 2003년부터 꾸준히 상승하던 지방의 아파트매매가격지수는 지난해 11월 기준 시점으로 100이었으나 올 7월에는 98.2로 하락했다. 

 

공실률도 사상 최대치를 기록 중이다. 종합 부동산서비스회사인 메이트플러스에 따르면 지난 7월 기준 서울 오피스빌딩 공실률은 10.7%로, 전월 대비 0.4%포인트 상승했다. 

 

업계 한 관계자는 "부동산 양극화가 최근 들어 더 심화되며 지방 부동산은 지난해부터 시장 지표가 꺾인 상태"라며 "여의도 오피스의 20%가 공실일 정도로 오피스나 상가의 공실률도 늘고 있다. 부동산 시장이 하락 추세에 있어 신탁사에 대한 경쟁 강화보다는 리스크 관리에 집중할 때"라고 말했다. 

 

특히 부동산 신탁사들이 차입형토지신탁 비중을 한껏 늘려놓은 상황이라 리스크 관리가 더욱 필요하다는 지적이다.

 

차입형 토지신탁 사업은 신탁사가 자금조달부터 사업 추진 등 전반적인 사업을 전담하는 구조다. 신탁사가 얻는 수수료 등의 수입 비중은 높으나, 부담 리스크도 상승한다. 미분양 사업장이 발생할 경우 재무건전성에 직격타를 맞게 된다. 

 

그럼에도 불구하고 부동산신탁사의 먹거리는 여전히 유효하다는 평가다. 시공사들이 리스크를 최대한 줄이기 위해 부동산신탁사를 낀 시행사를 선호하는 성향이 갈수록 강해지고 있기 때문이다.

 

부동산신탁사의 경우 개발사업에 대한 전문적 이해를 갖추고 있을 뿐 아니라 자금조달 능력도 갖추고 있다는 장점이 있다. 부동산 신탁업 자체는 당분간 성장세를 보일 것으로 점쳐지는 이유도 여기에 있다. 

 

또 다른 업계 관계자는 "신탁업 자체에 대한 선호도는 여전하다. 시장에서 매각설이 심심치 않게 나오는 이유도 여기에 있을 것"이라며 "하지만 예전에 저축은행 시장(프로젝트파이낸싱) 자체가 확 커졌다가 재무건전성 위기가 온 적이 있다. 부동산신탁사의 경우 아직까지 위기가 온 곳은 없으나, 신탁 계약이 늘어난 만큼 관리가 필요하다"고 지적했다. 

 

금융위는 부동산 신탁업의 경쟁이 충분하지 않아 부동산 신탁업 신규 인가를 추진하기로 했다. 사진/뉴시스

 

이종호·이정하 기자 [e-mail]