내년 세제·대출·청약 제도 바뀐다

고가주택 세부담 증가, 청약 업무 감정원 이관 추진

[뉴스토마토 김응열 기자] 정부가 발표한 12·16 대책 영향으로 내년 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 것으로 예상된다. 

 

부동산114가 조사한 바에 따르면 다음달부터 9억원을 초과하는 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 지금까지는 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 오는 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

 

또 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다. 

 

6억원 초과 9억원 이하 주택 매입 시 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억원 이하 1%, 6억원~9억원 2%, 9억원 초과 3%) 세율이 적용되는데, 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이다. 

 

2월부터는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원이 청약업무를 수행한다. 자료 이관을 위해 설연휴 전후 일정 기간 동안 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

 

같은달 21일부터는 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 어길시 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고하는 경우에는 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 

 

공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용도 추가된다. 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 

 

3월부터는 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 아울러 투기과열지구에서 9억원이 넘는 주택을 실거래 신고할 때는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 자금조달계획을 투명하게 해 비정상적 투기 수요를 근절시키기 위한 것으로 보인다. 

 

또 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

 

4월에는 민간택지 분양가상한제 유예기간이 끝난다. 같은달 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 분양가상한제가 본격 적용된다. 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 

 

100세대 이상 아파트 등 공동주택의 관리비 공개도 의무화된다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.   

 

지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2000만원 이하였다면 비과세가 적용됐지만 내년 5월부터는 연 2000만원 이하의 임대소득자도 세무당국에 신고해야 한다. 다만 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월1일까지 신고해야 한다. 

 

또 내년 상반기 중 소득세법 시행령을 개정해 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받을 전망이다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

 

7월에는 지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 최초로 시행된다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다. 이 같은 조치에 관해 일각에선 1인당 공원 면적이 4㎡ 수준으로 급감할 것이라고 우려를 내놓고 있다.

 

8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다. 

 

이외에도 내년부터 단독주택이나 소형 빌딩을 상속·증여할 때 세금이 늘어날 전망이다. 그동안 단독주택과 꼬마빌딩은 시세 파악이 어렵다는 이유로 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세됐다. 이에 다른 부동산보다 세금 부담을 줄일 수 있었는데 과세 형평성 문제로 내년부터는 기준시가 대신 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용, 세금이 부과될 예정이다.

 

시세 9억원 이상 공동주택의 공시가격 현실화율도 상향 조정된다. 시세 9억~15억원 미만은 70%, 15억~30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 올린다.

 

공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율도 0.1%포인트~0.8%포인트 오른다. 공시가격 상승과 맞물려 종합부동산세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율은 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 줄어들 것으로 보인다. 

 

서울 한 아파트 모습. 사진/뉴시스

 

한 공인중개사 사무소 앞으로 시민이 지나가고 있다. 사진/뉴시스

 

국내 한 견본주택에 방문객들이 관람하고 있다. 사진/뉴시스

 

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