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김창경

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(동네한바퀴) ‘8호선’ 호재 타고 오른 토평역 아파트

새 정부 기대감 확산에도 꽁꽁 언 거래는 아직

2022-04-11 06:30

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 새롭게 들어설 윤석열 정부에 대한 부동산 시장의 기대감은 강남과 재건축에 맞춰져 있는 것으로 보인다. 하지만 서울 중심부를 벗어난 지역의 가장 큰 호재는 역시나 철길이다. 올해 개통이 예정됐다가 내년으로 미뤄진 별내선도 역사 예정지 주변의 아파트 시세를 많이 올려 놓았다.  
 
(별내선 노선도=구리시청 제공)
별내선은 8호선 암사역을 구리와 남양주 별내로 연장하는 12.9㎞ 길이 지하철이다. 한강 너머 서울과 마주하고 있는데도 주목받지 못했던 구리는 8호선 덕분에 기지개를 켤 수 있었다. 
 
한강 너머 암사역과 가장 가까운 역이 될 곳이 장자2사거리의 토평역이다. 구리시 교문동과 수택동, 토평동 주민들이 이용하게 될 역이다. 사거리에서는 한창 공사가 진행 중인데 이 공사장과 맞닿은 아파트, 개통 후엔 초역세권이 될 단지가 구리한양우성아파트다. 우성한양으로 부르기도 한다. 한양아파트와 우성아파트가 1단지로 함께 묶여 있다. 이곳 옆에 자리 잡은 2단지는 교문대우동양 아파트다. 
 
한양우성아파트는 1994년 7월에 준공한 762세대 단지로 재건축 연한인 30년이 멀지 않은 곳이다. 재건축보다는 리모델링이 더 급했는지 주민들의 동의를 구했다는데 반대가 많아 무산됐다. 지하철 공사 중에 단지 옆 도로에 씽크홀까지 나왔다는데도 리모델링을 하기엔 아직 이르다는 여론이 우세했다고 한다. 219%에 달하는 용적률 때문에 추가 분담금이 많을 거란 부담도 작용했다. 즉 지금의 아파트 시세엔 리모델링이나 재건축이 큰 영향을 미치지 못하고 있는 것으로 보인다. 
 
그럼에도 현재 집값엔 8호선 연장이란 매머드급 호재가 한껏 반영돼 있다. 
 
한양우성의 평형은 80㎡(전용면적 60㎡), 106㎡(84㎡), 125㎡(101㎡), 161㎡(133㎡) 등 다양하게 혼재돼 있다. 이중 세대수가 가장 많은 전용면적 84㎡형의 호가는 10억원을 훌쩍 웃돈다. 9억원 급매물도 하나 있긴 한데 다른 매물들보다는 호가가 크게 낮지만 거래가 너무 없어 이 가격에 체결이 되도 신고가라는 점이 걸린다. 이 평형의 가장 최근 실거래가는 지난해 7월에 신고된 8억9000만원이었다. 반년 넘게 눈치만 보느라 호가만 뛰었을 뿐 거래가 전무했다. 
 
다음으로 세대수가 많은 전용 60㎡형도 작년 6월 6억3800만원 실거래가 마지막이었다. 이 평형의 매물은 현재 7억3000만원 수준에 올라있다. 
 
새로운 계약이 체결되기 전까지는 적정한 시세를 가늠하기 어려운 상황인데, 차기 정부에 대한 기대감에 중개업소를 찾는 방문객이나 문의전화는 조금씩 늘고 있다고 한다.  
 
토평역 공사가 한창인 장지2사거리와 구리한양우성아파트 (사진=김창경 기자)
 
한양우성아파트는 소형부터 대형까지 다양한 평형으로 구성돼 있다. (사진=김창경 기자)
 
한양우성아파트 입구 맞은편의 스타벅스. 이른바 '스세권' 아파트다. (사진=김창경 기자)
 
 
시세 상승을 기대하는 투자자와 실수요자들은 역에서 제일 가까운 한양우성에 먼저 관심을 보지만 사실 이 지역의 대장 아파트는 따로 있다. 장자2사거리 건너편 장자마을에 있는 신명아파트다. 
 
똑같은 역세권 아파트지만 117㎡(84㎡)형 단일평형으로 이뤄진 434세대 단지, 2001년에 준공해 재건축이나 리모델링을 거론하기에도 이르고 대형 건설사가 시공한 것도 아닌, 겉보기엔 애매한 아파트가 이 지역 대장으로 평가받는 것은 전용 84㎡형 기준 시세가 제일 비싸서다. 지난해 하반기 실거래가는 11억~12억원대에 산재되어 있다. 현재 매물들의 호가도 12억원부터 시작한다. 
 
남향인 신명아파트부터 한강까지는 개발제한구역이라 가리는 것 없이 트여 있다. 또 장자호수공원이 코앞이란 장점도 있다. 하지만 신명아파트가 비싼 값을 받는 데는 초등학교가 핵심 원인이 된 것으로 보인다. 
 
신명아파트와 동양아파트 옆엔 장자중학교와 장자초등학교가 붙어 있다. 단지에서 바로 등교할 수 있는 출입구는 없지만 아무튼 ‘초품아’다.  
 
한양우성 아파트 옆에도 백문초교가 있고 수택동과 토평동 쪽에도 각각 부양초교, 토평초교가 있지만 무엇보다 “자녀를 장자초교에 보내려고 위장전입을 하는 부모가 있을 정도”라는 한마디로 신명아파트 선호 현상에 대한 설명이 어느 정도 가능할 것 같다. 또한 동서로 가로지르는 장자대로를 기준으로 북쪽의 한양우성, 대우동양 등에서 살다가 남쪽의 신명을 거쳐 대형 평형 중심의 금호베스트빌 아파트로 옮겨가기를 바라는 것이 이곳의 정서라고 하니까 지역주민이 아니고선 이해하기 어려울 법도 하다. 타 단지의 중개업소 대표는 “신명아파트 주민들끼리는 커뮤니티가 활성화돼 있고 자부심도 상당한 편”이라고 귀띔했다. 
 
이곳도 올해는 거래가 없어 과연 12억원 매물이 소화될 수 있을지에 관심이 쏠려 있다. 토평의 중개업소들은 내년에 8호선이 개통되고 2024년 서울-세종고속도로가 완공될 경우 불편했던 교통이 크게 개선돼 시세도 더 오를 것이라고 자신했다.  
 
한편 구축 아파트 시세에 반영되는 ‘올수리’ 여부를 따질 때 이곳에서는 비용 부담이 큰 섀시 교체를 포함하는 것이 일반적이라고 한다. 시세와 수리 여부를 잘 비교해야 할 것이다.
 
토평역 일대 대장아파트라고 불리는 신명아파트. 이곳 주민들의 자부심이 상당하다고 한다. (사진=김창경 기자)
 
신명아파트 옆에 위치한 장자중학교. 중학교 곁엔 장자초등학교가 있다. (사진=김창경 기자)
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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