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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(동네한바퀴)일산 아파트, 아직 “괜찮아요”

문촌1단지우성, 재건축·GTX 개통 힘입어 시세고점 유지

2022-06-20 06:30

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 재건축 바람을 타고 강세를 보였던 1기 신도시들에서도 이제 시세가 꺾인 매물이 출현하고 있다는 요즘 일산만큼은 분위기가 조금 달라 보인다. 일산 동구와 서구 모두 구축 아파트들은 고점을 유지하고 있는 모습이다. 현지의 중개업소 관계자들은 그 원인을 뒤늦게 불붙은 에너지가 꺼지지 않은 것으로 풀이했다.  
 
일산은 서울과 수도권 중심으로 아파트 시장이 달아올랐던 2017년부터 5년 가까이 꿈쩍도 하지 않았다. 일산 킨텍스 주변에 지어진 신축 아파트들이 대거 입주하면서 일산 전체의 시세를 꽁꽁 묶었기 때문이다. 
 
한 중개업소 사장은 “2019년 3월부터 2020년 9월까지 일산은 암흑기였다”고 말했다. 1만세대 이상 입주를 하는 동안 매매가는 묶이고 전세가는 크게 하락했다는 것. 외부 인구가 유입되기보다는 구축에서 신축으로 옮겨간 경우가 많았던 탓에 남들 다 오를 때 오르지 못했다는 것이다. 그는 “1년 반을 고생하다가 이제 정상적으로 돌아가는 중”이라며 “그래서 지금 다른 곳들은 조정하는 분위기지만 일산은 빠지지 않고 있는 것”이라고 설명했다. 
 
2024년으로 예정된 GTX-A 노선 개통도 일산의 시세가 버티는 데 큰 힘이 되고 있다. GTX 호재는 역사 주변 뿐 아니라 일산 전역에 반영돼 있다. 
 
일산 주엽동에 위치한 문촌1단지. 주차장 부족으로 낮시간에도 길에 주차한 차량이 많다. (사진=김창경 기자)
 
문촌마을과 후곡마을을 가르는 산책로. 사진 왼쪽이 후곡7단지 동성아파트, 오른쪽이 문촌1단지 우성아파트다. (사진=김창경 기자)
 
문촌마을과 후곡마을 주민들은 일찌감치 재건축 준비에 나섰다. 추진위 출범 소식만으로도 중개업소에 나왔던 매물들이 다시 사라졌다고 한다. (사진=김창경 기자)
 
 
일산 주엽동에 위치한 문촌1단지 우성아파트도 킨텍스역까지는 차로 가야 할 거리지만 GTX 영향권에 있는 단지다. 1994년 12월에 준공해 만 30년이 되지 않는 892세대 단지지만 용적률이 162%로 일산에서도 낮은 편이다 보니 재건축까지 바라보는 투자자들이 올해 제법 유입됐다고 한다. 
 
GTX와 낮은 용적률을 제외하고 문촌1단지의 강점을 논한다면 당연히 학군을 꼽을 수 있다. 문천1단지와 산책로를 사이에 두고 있는 곳이 후곡마을 7~9단지이며 그 뒤에 일산 학원가가 자리 잡고 있다. 또한 문촌1단지 옆 문촌2단지는 일산 학군을 설명할 때 가장 먼저 언급되는 오마중학교를 끼고 있으며, 오마중학교를 보내기 위해 입학시킨다는 오마초등학교가 주엽로 건너편에 오마중과 마주보고 있다. 즉 문촌1~3단지와 후곡7~9단지가 오마초-오마중 학군으로, 학교와 학원 때문에 이사를 오고가는 단지라는 설명이다. 
 
재건축 호재, 교통 호재, 여기에 학군까지 강력한 재료를 지닌 아파트임에도 시세는 그리 높은 편이 아니다.  
 
문촌1단지 우성아파트는 73㎡(전용면적 50㎡)형, 87㎡(69㎡)형, 104㎡(84㎡)형으로 구성돼 있다. 340세대로 가장 많은 전용 84㎡형의 현재 호가는 6억7000만원에서 7억원 사이에 형성돼 있다. 분당의 반값에 불과하지만 이게 신고가라는 데 주목할 필요가 있다. 지난해 10월에 신고된 실거래가 6억7500만원이 역대 최고가로 그 후엔 6억3000만~6억6000만원에서 거래가 이뤄졌다. 그러니 이곳은 아직 고점을 유지하고 있다고 볼 수 있는 것이다. 
 
학군이 중요한 곳이라 전세가는 봄에 약했다가 다시 오르는 편이다. 현재 호가는 인테리어를 한 집 기준으로 5억~5억3000만원 수준이다.  
 
한 가지 주의할 것은 수리 여부다. 지역마다 ‘올수리’의 개념이 조금씩 다른데 이곳은 섀시까지 교체하는 것을 올수리라고 부른다. 30평대 아파트의 섀시를 교체하는 데는 1000만원 정도 비용이 들어간다. 이를 포함할 경우 수리하지 않은 집과 올수한 집은 최소 3500만원 이상 비용 차이가 발생한다는 점을 감안해야 한다. 이는 전세가격에도 일부 적용된다.   
 
오마중학교에 자녀를 보내기 위해 입학시킨다는 오마초등학교. 이곳은 학군 중심으로 돌아간다는 아파트 시장이다. (사진=김창경 기자)
 
후곡마을사거리를 중심으로 빌딩마다 학원들이 빼곡히 입주해 있다. 학원 뒤로 후곡9단지가 보인다. (사진=김창경 기자)
 
 
학부모들의 선호도만 본다면 문촌1단지보다는 학원가 옆 후곡9단지 LG롯데아파트를 선택하는 것이 나을 수 있다. 후동공원 옆이라 조망도 좋다. 당연히 시세도 1억원 이상 더 비싸다. 올수리한 103㎡(84㎡)형 매물 호가가 8억5000만~9억원에 달한다. 저층에는 7억8000만원 매물도 있지만 문촌1단지와 1억~2억원 차이가 나는 것은 분명하다. 대신 용적률이 182%로 약간 차이가 있다.  
 
문촌1단지나 후곡9단지 모두 지은 지 30년이 안 된 아파트들이지만 이들은 벌써 재건축 준비에 돌입했다. 단지 곳곳엔 문촌1, 2단지와 후곡7,8단지의 통합재건축 추진위원회가 출범했다는 플래카드가 걸렸다. 사실 올봄 부동산 시장에 변화의 분위기가 감지되면서 중개업소에 나온 매물도 꽤 있었지만 이 플래카드가 걸린 후에 주민들이 매물을 거둬들였다고 한다. 
 
서울과 수도권 주요지역에 비해 매매가가 높지 않고 전세가와의 갭도 2억원 미만이어서 지난해부터 갭 투자 거래도 제법 이뤄진 것으로 보인다. 시간이 지날수록 GTX 개통에 대한 주목도가 높아지겠지만 전체 시장의 분위기를 거스르기는 어려워 한동안 눈치 보기가 이어질 것으로 전망된다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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