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최용민

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임대사업이 성공하는 이유?

2018-06-27 15:25

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민간 건설사들이 정부 지원을 받아 사업을 진행하는 방식 중 하나가 바로 임대사업이다. 아파트를 지어 바로 팔지 않고, 5년이나 10년동안 임대료를 받고 빌려주는 방식이다. 의무 임대기간이 끝나면 세입자에게 우선 분양한다.

부영이 민간 건설사 중 임대사업으로 성장한 대표적인 기업이다. 이들은 정부의 공공택지를 입찰 방식으로 저렴한 가격에 사들이고, 정부 기금을 통해 저리로 돈을 대출할 수 있다. 사실상 자기 돈은 많이 필요하지 않다.

이들 건설사들은 자신들이 희생하면서 공공의 목적을 위해 임대사업을 진행하고 있다고 말한다. 그러나 위에서 설명한 것처럼 정부 지원이 주를 이루고 있어 사실상 민간 건설사들이 희생했다고 할만한 부분은 없다.

오히려 큰 이득을 보고 있다고 평가할 수 있다. 그 이유는 분양가 산정 방식 때문이다. 5년 임대는 건설원가와 감정평가액의 산술 평균액 이하, 10년 임대는 감정평가사 2곳의 감정평가액 평균 이하에서 건설사가 분양가를 정할 수 있다. 감정평가액 기준이 주변 시세가 되기 때문에 10년 임대 아파트 분양가가 높게 나온다.

문제는 10년동안 주변시세가 엄청나게 뛰었다는 것이다. 대표적인 지역이 판교다. 판교는 지금 10년 공공임대 분양가 산정 방식을 놓고 청와대 국민청원을 넣는 등 분위기가 과열되고 있다. 25평 기준으로 10년 전 3억원이던 가격이 지금은 10억원으로 오른 상태다.

중견 건설사들이 대형 건설사들의 관심 밖이던 임대사업에 집중했던 이유도 바로 이 집값 상승을 기대했기 때문이 아닌지 생각이 든다. 부영은 매출의 80% 이상이 분양수익에서 나온다. 분양 전환되는 물량이 많지 않은 해는 매출이 크게 하락한다. 

그렇다고 세입자들의 손을 들어주기도 힘든 상황이다. 이들은 분명히 판교 집값이 크게 뛸 것이라는 것을 알고 있었고, 10년이 지나면 주변 시세의 90% 이하에서 분양가가 정해진다는 것도 알고 있었다. 이제 와서 비싸니 집을 싸게 살 수 있게 해달라는 것도 무리가 있어 보인다. 
  • 최용민

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