[뉴스토마토 황민규기자] 90년대 후반부터 승승장구해온 부동산 시장에 '거품붕괴 괴담'이 고개들 무렵 등장한 MB정부는 올해 그야말로 부동산 경기부양에 올인(All-In)했다. 정권 초기에는 종합부동산세를 사실상 무력화시켰고, 총선을 얼마 남겨두지 않은 12월 현재까지 양도세 중과폐지, 분양가상한제 등 시장에 얼마남지 않은 규제마저 '무장해제'시켰다. 하지만 시장의 반응은 신통치 않다. 전셋값은 여전히 천정부지로 치솟은 상태고, 실거래도 부진하다. 건설업계 역시 각종 세제혜택과 규제완화 등 사업여건 개선에도 아파트 공급을 차일피일 미루고 있는 상황이다. 말도 많고 탈도 많았던 올해 부동산 시장 주요 이슈와 대안 등을 점검해본다. [편집자註]
2011년 부동산 시장에는 '약'이 없었다. 정부는 올해만 여섯 차례에 걸쳐 3.22 주택거래활성화 방안, 5.1 건설 경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안, 12.7대책 등 거래 활성화 대책을 발표했지만 전셋값은 쉼없이 치솟았고 매수세는 종적을 찾기 어려웠다.
애당초 올해 부동산시장은 연초에 일시적으로 회복세를 나타내며 '집값 강세'가 점쳐지기도 했다. 하지만 3월 'DTI 부활'을 기점으로 금리인상, 물가폭탄 등의 변수가 잇달아 터지면서며 경기가 하락세로 돌아선 이후 12월말 현재까지 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.
지난 2006년부터 집값 반등을 이끌어왔던 재개발과 재건축 및 뉴타운사업은 사업지연에 따라 불안감이 높아졌다. 거래가 감소하면서 지분가격도 큰 움직임이 없었다. 여기에 박원순 시장이 당선 이후 재개발 사업이 중단될 것이라는 우려가 쏟아졌다.
이에 서울시는 재건축단지 종상향을 허용하는 입장을 발표했지만 일부 시장을 제외하고는 수도권 시장 전체가 정부 정책에 큰 영향을 받지 않는 것으로 관측된다.
가락시영, 개포주공 등 대표적인 재건축·재개발 사업지에서 급매물은 사라졌지만 거래가 늘지 않고 있다. 사업이 진행되고 있는 일부 지역을 제외하고 정비사업 대부분은 제자리를 맴돌 것으로 보인다.
반면 지방은 수도권 분양침체와 지난 2~3년간의 공급부족 등으로 유례없는 '반사이익'을 누리고 있다. 5대 광역시 및 기타 시·도 아파트 매매시장은 전셋값 상승과 개발 호재로 연간 14%를 상회하는 높은 상승률을 기록했다.
최근에는 아파트 브랜드, 입지, 가격과 관계없이 신규 청약때마다 수만명이 몰려들었고 프리미엄마저 붙고 있다. 부산을 비롯한 5대 광역시에서 시작된 청약열기는 경남 김해, 양산 등으로 확대됐다.
광주와 전주, 춘천도 청약 호조를 보였다. 과학벨트 입지로 선정된 대전지역에서는 세종시를 중심으로 1순위 마감 행진을 이어갔다. 여기에 평창지역이 동계올림픽을 유치하면서 강원도가 들썩였다. 각종 개발호재가 잇달아 터지면서 급매물 회수와 호가 상승이 이어졌다.
◇ 주택매매, 수도권·지방 양극화..수도권은 1년내내 '울상'
20일 부동산 정보업계 등에 따르면 2011년 1월부터 11월까지 전국의 아파트 매매가 변동률은 2.99%로 지방 시·도의 가격 상승에 힘입어 상승세를 기록한 것으로 조사됐다.
지방은 광역시(14.92%)와 지방 시·도(14.10%)가 높은 상승률을 기록한 반면, 수도권은 보합세를 보인 경기(0.04%)를 제외한 서울(-1.20%), 신도시(-0.32%), 인천(-1.83%)지역 모두 마이너스 변동률을 기록하며 침체된 모습을 보였다.
규모별로는 소형~중소형 주택형이 전국 각지에서 강세를 보인 한해였다. 특히 지방에서는 소형주택 공급부족으로 상승세가 두드러졌고 경기와 신도시는 전셋값이 오르면서 일부 전세수요가 소형 매매로 전환됐고 이 때문에 소형주택 가격도 유일하게 상승하기도 했다.
지역별로는 서울이 작년보다 하락폭은 둔화됐지만 거래 부진에 따른 약세가 지속됐다.
강남구(-3.93%)는 연초 개포주공 등 재건축단지의 초급매물이 간간히 거래되기도 했지만 전반적으로 금융위기 여파로 인해 재건축 시장이 부진했다. 강동구(-3.36%) 역시, 보금자리 악재와 재건축 시장 약세로 매물 적체 현상이 1년 내내 이어졌다.
수도권은 전셋값 폭등에 부담을 느낀 전세 수요자들이 매매시장으로 전환됨에 따라 경기 외곽 지역을 중심으로 오름세를 보였다.
반면, 재건축 단지가 많고 보금자리주택 여파가 큰 과천시는 7월말~8월초 초급매물 위주로 거래된 뒤 추격 매수가 없는 탓에 -7.01% 변동률로 가장 낙폭이 컸다.
◇ 전세대책 "약발없어"..'월세전환 증가→전세매물 감소' 악순환 굳어져
전세시장은 수도권, 지방 모두 전년 동기 대비 2~3배 뛰었다. 서민들의 전세난 불안이 가중되자 정부는 1.13전월세시장 안정화 방안을 비롯해 2.11대책, 6.30대책, 8.18대책 등 전월세 대책을 잇따라 발표했으나 별 효과가 없었다.
이같은 전세대란은 첫째로 임대주택공급이 원활하게 이뤄지지 않은 탓도 있지만, 집주인들이 전세를 월세나 반전세로 전환하는 사례가 크게 늘었기 때문으로 분석된다.
정부의 저금리 정책기조로 집주인들은 목돈으로 고수익을 얻기 힘들어졌다. 따라서 집주인들이 전세 대신 매달 현금이 들어오는 반전세(보증부 월세)를 선호하는 현상이 잦아졌다. 전세물량이 줄자 가격은 오를 수 밖에 없었고, 세입자들은 늘어난 전세금을 감당하지 못해 월세로 전환하는 경우가 많았다.
본격적인 가을 이사철로 접어든 9월에는 서울 등 수도권 모두 전세금 상승폭이 확대됐고 특히 서울은 월간 1.56%의 상승률을 기록하며 2002년 8월(1.86%) 이후 9년 만에 가장 높은 변동률을 기록했다.
2011년 수도권 전세가 변동률은 서울 8.04%, 신도시 6.48%, 경기 6.75%, 인천 1.53%로 인천을 제외한 서울, 신도시, 경기 지역의 변동률은 지난해 보다 2배 이상 상승했다.
특히 강북, 노원, 성북 등 전셋값이 비교적 저렴한 강북권의 상승세가 두드러졌다. 기존 세입자들의 재계약 비율이 높은 지역으로 직장인 및 신혼부부 수요가 늘면서 중소형 아파트 중심으로 전셋값이 급등했다.
강남구는 대치동 청실과 우성아파트가 이주에 들어가면서 전셋값이 올랐고, 강동구는 고덕주공4단지 이주를 앞두고 주변 단지 전세금이 가파른 상승세를 보였다.
신도시(6.48%)역시 수도권 전역에 불어 닥친 전세난으로 가파른 오름세를 나타냈다. 지역별로 분당(8.81%), 산본(6.95%), 일산(5.51%), 중동(4.47%), 평촌(6.14%) 순으로 올랐다.
김지연 부동산1번지 팀장은 "저금리와 주택가격 하락세로 인해 이러한 움직임은 계속될 것"이라며 "내년에도 재건축·재개발로 인한 멸실 주택의 증가, 수도권의 신규입주 물량 감소 등 전세 불안 요소로 인해 전세 시장의 불안은 이어질 것"으로 전망했다.