재초환 20년 만에 부과 현실화…시장·공급 변수로

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 서울 시내 아파트가 내려다보이고 있다. (사진=뉴시스)

 

[뉴스토마토 홍연 기자] 재건축초과이익환수제(재초환)의 실제 부담금 부과가 20년 만에 현실화할 전망입니다. 서울 서초구가 옛 반포현대아파트 재건축 단지(반포센트레빌아스테리움)에 연내 부담금을 부과하겠다고 밝히면서 재건축 시장과 주택 공급에 미칠 영향에도 관심이 쏠리고 있습니다.

 

28일 정비업계에 따르면 서초구는 지난 22일 부담금 산정에 필요한 개시시점 주택가액을 공람 공고하고 조합으로부터 개발비용 자료를 받았습니다. 2021년 준공된 이 단지는 2018년 조합원 1인당 평균 1억3569만원의 부담금 예정액을 통보받았습니다. 당시 조합 자체 추산액인 850만원과는 16배가량 차이가 났습니다. 서초구는 이 밖에도 래미안트리니원과 신반포21차, 신반포18차 337동 등의 부담금 산정 절차를 진행하고 있습니다.

 

부과 시한을 둘러싼 해석 차이는 변수입니다. 서초구는 징수권 소멸시효가 5년인 만큼 올해 안에 부담금을 부과해야 한다는 입장입니다. 반면 국토교통부는 2024년 3월 시행된 개정법 부칙에 따라 2029년까지 부과할 수 있다고 보고 있습니다. 실제 부과가 이뤄지면 조합의 불복 절차와 행정소송으로 이어질 가능성도 있습니다.

 

조은희 국민의힘 의원실에 지난달 공개한 자료에 따르면 부담금 부과가 예상되는 서울 재건축 단지는 46곳, 조합원은 약 1만8000명이며 예상 부담금 총액은 2조1690억원입니다. 반포3주구를 재건축한 래미안트리니원과 한강맨션, 신길10구역 등 세 곳의 부담금이 전체의 절반을 넘습니다. 래미안트리니원은 2020년 가구당 평균 4억200만원의 부담금이 예상됐지만 이후 분양가 상승 등의 영향으로 7억원 안팎까지 거론됩니다.

 

부담금은 매매시장에서도 변수로 떠오르고 있습니다. 래미안트리니원 전용면적 84㎡ 매물에는 추가 분담금과 재건축초과이익환수 부담금의 포함 여부가 별도로 표기돼 있으며, 이에 따라 호가도 차이를 보이고 있습니다. 매수자는 매매가뿐 아니라 각종 부담금의 포함 여부까지 따져 거래 조건을 판단하는 모습입니다.

 

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 뺀 뒤 조합원 1인당 평균 이익이 8000만원을 넘으면 초과 이익 규모에 따라 10~50%를 환수하는 제도입니다. 2006년 도입됐지만 유예와 완화, 폐지 논의가 반복되며 실제 부담금 부과는 이뤄지지 않았습니다.

 

정부가 8·13 대책을 통해 2030년까지 수도권 23만4000가구 착공을 지원하겠다고 밝힌 가운데 재초환이 정비사업 지연과 공급 감소의 변수가 될 수 있다는 우려도 나옵니다. 부담금이 조합원의 수익성을 낮추고 사업 추진을 늦추면 단기적으로 거래가 위축되고 장기적으로 도심 신축 공급이 줄어 집값 상승 압력으로 이어질 수 있다는 분석입니다.

 

송승현 도시와경제 대표는 “부과 예고는 규제가 실제 비용으로 바뀌는 신호로, 고가 재건축 단지를 중심으로 매수세 위축과 가격 조정 압력이 커질 수 있다”며 “장기적으로는 정비사업 지연에 따른 도심 신축 공급 감소가 오히려 집값 상승 압력으로 작용할 수 있다”고 말했습니다.

 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “분담금이 수억 원씩 나오는 상황에서 재초환 부담금까지 더해지면 재건축사업에 큰 타격이 될 수 있다”며 “부담금 규모가 큰 단지일수록 영향이 크고 매매가격에도 반영될 것”이라고 밝혔습니다.

 

홍연 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.