(2023하경방)'역전세'에 대출 빗장 푼다…"DTI 60% 적용"

이달 말부터 전세금 반환 목적 대출 규제 완화임대사업자 RTI 규제, 1.25~1.5→1.0배 이상으로 완화개인, DSR 40% 아닌 DTI 60% 적용…대출 한도 1.75억원↑종부세 공정시장가액비율, 지난해 60% 수준 유지디딤돌·버팀목 대출 등 서민주거대출 '총 44조원 공급'

 

 

[뉴스토마토 조용훈 기자] 정부가 이달 말부터 전세금 반환 목적 대출에 대한 금융규제를 완화합니다. 하반기 부동산 시장의 최대 뇌관으로 꼽히는 '역전세'에 대응하기 위해서입니다. 또 지난해 60%로 낮췄던 종합부동산세 공정시장가액비율은 그대로 유지하고 실수요자 주거지원을 강화합니다.

 

기획재정부와 관계부처 합동이 4일 발표한 '하반기 경제정책방향'에 따르면 정부는 세입자 보호조치를 전제로 7월 말부터 1년간 한시적 전세 반환보증금에 한해 대출 규제를 문턱을 낮춥니다. 이는 다가오는 가을 이사철부터 전국적인 역전세 우려가 크기 때문입니다. 이번 완화는 자금경색에 빠진 집주인들에게 일시적으로 유동성을 공급해 역전세 파고를 넘기 위한 조치로 풀이됩니다. 현재 전국의 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구 비중은 약 100만호로 집주인들이 돌려줘야 할 금액만 약 72조원 규모로 추정됩니다.

 

정부가 7월 말부터 1년간 한시적으로 전세 반환보증금에 한해 대출 규제를 완화하겠다고 4일 밝혔습니다. 표는 2023년도 하반기 경제정책방향 부동산 주요 내용.(표=뉴스토마토)

 

이에 따라 정부는 부동산 임대사업자에 대해 이자상환비율(RTI)을 1.25배 이상(투기지역·투기과열지구 1.5배 이상)에서 1배 이상으로 대출을 완화합니다. RTI는 연간 이자 비용 대비 임대소득 비중을 의미하는 것으로 부동산 임대업자들의 대출 적정성 여부를 판단하기 위한 지표로 활용됩니다.

 

특히 개인의 경우는 현행 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용합니다. 예컨대 다른 대출이 없다는 가정하에 연소득 5000만원인 집주인이 대출금리 4%, 만기 30년 조건으로 대출을 받는다면 대출 한도는 최대 1억7500만원가량 늘어납니다.

 

지원 대상은 보증금 반환기일이 도래하고 역전세 상황에 처한 집주인입니다. 보증금 차액 내에서만 지원되며 전세금 반환목적 외 사용은 금지됩니다. 정부는 또 임대사업자 의무보증 가입요건을 개선하되, 기존 등록 임대주택에 대해서는 충분한 유예기간 부여한다는 입장입니다.

 

역전세 대책과 관련해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "역전세는 시장상황 변화에 따라 자연스럽게 일어나는 현상이라 뚜렷한 대책은 없다. 다만 대출규제완화는 역전세 문제에 대응하는 여러 방안의 하나로 생각하는 것이 맞다"며 "대출규제를 조금 풀어주면 역전세 상황의 집주인들에게 분명 도움이 될 것"이라고 평가했습니다.

 

제도적인 보완 장치가 필요하다는 목소리도 나옵니다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "장기적으론 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다"며 "임대인 스스로 보증금 반환과 관련된 올바른 인식을 가질 수 있도록 매매가 대비 전세가율이 해당지역 또는 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 에스크로로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치케 하는 제도를 검토해 볼 필요가 있다"고 조언했습니다.

 

정부가 올해 종합부동산세 공정시장가액비율을 작년과 동일한 60%로 유지한다고 4일 밝혔습니다. 사진은 서울 공인중개사 사무소.(사진=뉴시스)

 

종부세 공정시장가액비율은 작년과 동일한 60%로 유지합니다. 공정시장가액비율은 종부세 세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율로 공정가액비율이 낮아지면 과세표준이 내려가 세금이 줄어드는 효과가 발생합니다.

 

방기선 기획재정부 1차관은 "공정가액비율을 80% 올렸을 때 일부 다주택자 대한 역전현상이 발생하는 부분있어 국민세부담 완화 측면 등을 감안해 60%로 유지하기로 했다"고 말했습니다.

 

반면 공정시장가액비율을 다시 80%로 환원해야 한다는 지적도 나옵니다.

 

김인만 부동산연구소장은 "이전에는 세율과 공시가격이 급격하게 올라가 공정시장가액비율을 60%로 낮출 명분이 있었지만 지금은 종부세에 영향을 주는 이들 인자가 모두 낮아졌기 때문에 공정시장가액비율을 60%로 유지할 이유가 없다"고 지적했습니다.

 

무주택 실수요자의 주거안정을 위해 정책자금과 관련해서는 올 하반기 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입·전세자금 23조원을 추가 공급하는 등 올해 총 44조원을 투입합니다. 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도도 240만원에서 300만원으로 상향합니다.

 

전세보증금 3억원 이하, 연소득 5000만원(신혼 7000만원) 이하, 무주택 청년을 대상으로 최대 30만원까지 전세금 반환보증료도 전액 지원합니다.

 

이외에도 안정적 주택공급기반 마련을 위해 등록임대주택의 토지와 건물 소유자가 다른 경우 부속토지 종부세를 합산 배제하고 토지보상이 끝난 3기 신도시는 3분기 중 착공에 들어갈 계획입니다.

 

세종=조용훈 기자 [e-mail]

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