K-정책금융연구소는 지난 2월 '1사 1법'으로 되어있는 정책금융 공공기관의 존재 근거법을 개정함으로써 글로벌디지털 전환을 제대로 이끌고 기술력으로 무장한 중소·벤처·스타트업 기업의 잠재력을 발휘 할 수 있는 정책금융 생태계 혁신을 위해 출범했습니다. 이를 바탕으로 개방형 통상국가인 대한민국이 '공급망 재편'이라는 국제경제 질서의 신(新)블럭화 국면에서 선진국으로 안착할 수 있는 기회와 원동력을 확보하고 시현하는데 일조하고자 합니다.
이같은 연구의 일환으로 K-정책금융연구소는 11개 주요 정책금융기관이 법상 설립 목적에 맞게 운영되고 있는지를 중점적(생태계 평가 A항목)으로 공개 질의합니다. 해당 공공기관 입장에서는 새로운 시각과 형식의 질문에 난감해할 수도 있겠으나 공공기관도 대전환기를 맞고 있는 것이 사실이므로 국민과 함께 고민했으면 좋겠습니다.
1. 주택도시기금법의 제1조(목적)에는 '기금을 설치하고 공사를 설립하여 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지한다.'라고 되어있습니다. 제16조에는 도시주택보증 공사(이하 HUG)의 설립 목표를 '각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용·관리를 위해서'라고 명시되어 있습니다. HUG는 대표적으로 분양보증, 전세보증금 반환보증을 하는 전담 공공기관입니다. 하지만 최근 부동산 시장 침체와 함께 분양보증과 전세보증금 반환보증에서 사고 규모가 급증하고 있는 실정입니다. 부동산 정책금융기관으로서 제 역할을 다하고 있습니까?
"HUG, 부동산시장 기능 정상화에 나서야"
병태 주택도시보증공사(HUG) 사장이 25일 오전 세종시 소재 한 식당에서 취임 1주년 기념 출입 기자 간담회에서 질의에 답변하고 있다. (사진=HUG)
2. 한국의 자산시장은 주택 (특히 아파트) 중심으로 이루어져 있습니다. 이 과정은 '주택토지공사-건설시공사-인허가 지방자치단체-시행사-주택도시보증공사(HUG)-주택금융공사-은행 등 모든 금융기관-수분양자'로 이어지는 일련의 연쇄적 구조로 형성되어 있습니다. 그래서 주택시장을 먹이사슬 구조로 형성되어 있다고 말하기도 합니다. 또한 '한국에서 대다수 집(아파트)의 50% 이상은 누구 것이냐?'라고 묻는다면 많은 사람들이 '은행 소유'라고 답합니다. 은행 등 금융기관들은 주택담보대출이 안정적인 수지 기반이 되는 것은 물론이고 바로 뒤이어 주택금융공사 및 증권사들이 수백조원의 주택담보대출을 유동화(流動化)시켜서 수익을 얻고 은행의 리스크 헤징(hedging)은 저절로 됩니다. 이와 같은 이유로 부동산도 알고 보면 금융이라고들 합니다. 그런데 문제가 발생하면 고구마 줄기같이 꼬리에 꼬리를 무는 반응 구조라서 어느 한 부위를 도려내도 해법 마련이 쉽지 않습니다. 특히 미국 발 고금리가 몰고 온 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 휘청대고 집값이 폭락하고 이로 인해 깡통전세 등 온갖 비정상적 주택문제가 한꺼번에 터지고 있을 때에는 손을 어디서 어떻게 써야 되는지도 모르는 상황이 될 수 밖에 없습니다. 줄줄이 엮여있는 사슬의 중심부에 있으면서 공공적 재원이 가장 풍부한 HUG가 시장기능이 정상화될 때까지 소방수 역할을 해야합니다. 이에 대해 HUG는 어떻게 생각하십니까?
3. 주택도시기금법 제3조(기금의 설치), 제5조(기금의 재원 등) 1항에 의거하여 조성된 주택 계정은 주로 국민의 청약저축과 국민주택채권 발행으로 80% 이상을 충당하고 있는 '국민의 돈'입니다. 221조원(2022년 기준)에 달하는 주택계정은 청약저축(43%·96조원), 국민주택채권 발행(37%·82조원)로 조달되고 정부에서는 회계처리를 차입금으로 분류합니다. 그렇다면 HUG는 200조원이 넘는 '국민으로부터 빌린 돈'을 지키기 위하여 어떠한 노력을 하고 있습니까?
4. 공공임대주택, 공공분양 주택 수요는 인구가 집중된 수도권과 인구감소 위기에 처한 지방 간 차이가 큽니다. 지방자치단체별 주거환경 개선을 위한 재원이 필요한 실정입니다. 하지만 현재는 토지주택공사(LH) 중심으로 택지 개발과 주택 공급이 이뤄지고 있어 지자체보다 LH가 더 많은 기금을 사용하고 있습니다. 이에 주택도시기금 운용·관리를 국토교통부 장관, HUG, 지방공사로 삼원화하고 HUG 권한 일부를 지방공사에 이양할 필요가 있다는 목소리가 나옵니다. 또 LH와 동일하게 지방공사도 주택도시기금을 자본금 출자 형태로 받을 수 있도록 주택도시기금법 개정을 해야 한다는 제언도 있습니다. 이에 대해 어떻게 생각하십니까?
정권마다 달라지는 주택도시기금 용처
5. 지난 6월 국회 입법조사처는 국토부가 전권을 행사하며 정권이 바뀔 때마다 주택도시기금의 용처가 달라지는 점을 지적했습니다. 기금운용심의회, 자산운용위원회, 위험관리위원회, 성과평가위원회, 대체투자위원회 등 5개의 기금 운용을 통제하는 위원회가 존재하지만 형식적인 원안 의결, 회의록 비공개 등으로 운용 관련 의사결정 과정이 투명하지 않다는 비판도 나옵니다. HUG는 투명하고 공정한 거버넌스 구조 개선을 위해 어떠한 노력을 하고 있습니까?
6. 대한민국 헌법 제35조 3항에는 '국가는 주택개발 정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.'는 조문이 있습니다. 국토부에 따르면 우리나라 총주택수는 약 2000만 가구이고, 이 가운데 유주택자가 60% 무주택자가 40% 정도라고 합니다. 60%의 유주택자들 중 13% 정도가 다주택자들이고 47%가 일가구 일주택자라고 합니다. 그런데 거의 반 세기전인 1979년 주택통계를 보면 당시 총주택가구수는 약 1100만 가구가 조금 넘었고. 유주택자 비율은 51% 무주택자 비율은 49%였고. 유주택자 비율 중 다주택자 비율이 11% 일가구 일주택 비율이 40%였습니다. 주택공급 순증이 약 900만 호나 되고 비율로 보면 약 82%가 늘었는데 무주택자 비율은 49%에서 40%로 밖에 줄지 않았습니다. 물론 1인 가구가 폭증했다는 것도 무주택자 비율을 높이는 상당한 이유 중 하나이지만 그래도 집을 지어도 지어도 집 없는 세대가 줄지 않는 주된 원인은 약 40%의 세대가 집을 살 돈이 없기 때문인 것으로 분석됩니다. 집을 사기 위해서는 집값의 50% 정도는 자기자본이 있어야 은행 대출을 통해 집을 구입할 수가 있는데 그 돈이 없어서 집이 없는 것입니다. 결론적으로 HUG는 공공(임대) 주택 보증을 많이 해야 하고, 동시에 집 없는 사람들이 들어와 살 수 있도록 자금 회수 구조를 지금보다 더 장기화시켜서 전월세 전환율을 최대한 낮추는 보증을 해야 합니다. 공공기관인 HUG가 설립된 배경과 기금 적립에 참여한 사람들의 입장을 고려하면 '공공국민주택'에 대한 보증이 최우선 되어야 합니다. 이런 견해에 대한 HUG의 입장은 무엇입니까?
수익률 악화로 당분간 적자 불가피
4월 30일 오후 서울 영등포구 여의도 전경련회관에서 '전세사기 피해지원을 위한 HUG의 역할' 토론회가 열리고 있다. (사진=뉴시스)
7. HUG는 부동산과 관련한 각종 보증을 도맡고 있습니다. 주택계정에서는 임대주택건설보증, 분양주택건설보증, 전세보증금반환보증, 임대보증금보증 등을 하고 도시계정에서는 도시재생지원, 가로주택자율정비, 노후산단재생지원 등이 주요한 민생 사업입니다. 주택계정과 도시계정의 주요 민생사업 정책금융은 각각 어디에 얼마나 편성하여 집행하고 있습니까?
8. HUG가 국토부 장관으로부터 위탁 운용 받은 주택도시기금 수익률은 2020년 5.18%에서 2021년 3.37%, 2022년 -3.78%로 떨어졌습니다. 또한 법 제27조(보증한도)를 자기자본의 70배에서 90배까지 확충하는 법이 2027년 3월까지 한시법으로 통과되었습니다. 그리고 지난해 창사 이래 최대 규모 손실이 발생했습니다. 전세사기 및 역전세 등이 겹치며 전세보증 변제금 급증으로 당기 순손실만 3조9000억원에 달했습니다. 정부가 나서서 한국도로공사 주식을 4조원 규모 출자하는 등 5조1000억원 자본을 확충했으나 올해도 4조원 손실이 예상되는 등 적자는 당분간 지속될 전망입니다. 같은 법 제32조(보고·검사 등) 2항, 3항에 의거하여 경영건전성을 유지를 위한 금융위원회 검사를 받아본 적이 있습니까? HUG의 악화된 재정 상태의 개선을 위해서 어떤 노력을 하고 있습니까?
HUG, 부동산 시장 회복 '맹신' 속 부동산 PF 부실 방관 지적도
9. 같은 맥락에서 HUG는 '2023년도 공공기관 경영실적 평가 결과'에서 미흡(D) 등급을 받았습니다. 2020년 양호(B), 2021년 보통(C), 2022년 (D) 등급이었습니다. 낮은 등급이 지속되는 이유가 무엇이라고 진단하며, 개선책은 어떻게 준비하고 있습니까?
10. 참여연대 민생희망본부는 최근 논평을 통해 "공공기관인 캠코, 한국토지주택공사, HUG 등 공공기관까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 지원에 나서도록 하는 것은 부실 문제를 더 키워 걷잡을 수 없는 사태를 초래할 것"이라며 우려를 표했습니다. 나아가 "부동산 PF 부실이 공공기관과 금융기관의 재정 악화, 도덕적 해이를 초래할 가능성을 배제할 수 없다"고 전망했습니다. 지난해 HUG PF 보증 건수는 228건, 보증 규모는 4조4899억원으로 전년도(188건, 3조1550억원)에 비해 급증했습니다. 참여연대 지적과 같이 HUG가 '부동산 시장이 다시 회복될 것이란 기대'만 가지고 PF 부실 사태를 더 키우고 있는 것은 아닙니까?
11. 지난 2021년 LH 직원 부동산 투기 사건으로 인해 LH가 담당하던 모리츠 자산관리회사(AMC) 업무가 HUG로 이관됐습니다. 또 지난해 대규모 깡통전세·전세사기 사태로 HUG 전세보증보험 및 피해자 대책 마련을 위한 인력 배치가 이뤄지며 임대리츠 운용인력과 조직 업무처리에 차질이 있었습니다. 이는 곧 금융비용 증가로 이어져 정부가 발표한 임대주택 공급 목표치 12만 가구를 달성하지 못할 수 있다는 우려까지 불러일으키고 있습니다. 현재 임대 리츠 운용인력과 조직 구성은 이러한 우려를 불식시킬 수 있을 만큼 개선됐습니까?
HUG, 보증금 지급 판결에 항소
청년 전세사기 피해자가 6월 23일 서울 서대문구 신촌 U-PLEX 앞에서 열린 '신촌·구로·병점 100억대 전세사기 피해자 대책위원회' 출범 기자회견에서 눈물을 훔치고 있다. (사진=뉴시스)
12. HUG는 주택금융공사(이하 주금공)와 함께 전세보증금 반환보증을 담당하고 있습니다. 전세가격 하락으로 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 대신 변제하는 상품입니다. 최근 임대인이 위조한 임대차 계약서를 근거로 가입한 전세보증금 반환 보증보험에 대해 HUG가 보증금 지급을 거절하는 일들이 벌어지고 있습니다. 지난 5월 전세사기 피해자들이 HUG를 상대로 보증금 반환 소송을 제기한 결과 HUG는 패소했지만 판결에 불복하며 항소한 상태입니다. HUG는 '임대보증금 보증의 법적 성질 등에 관한 명확한 판례가 없다'는 항소 이유를 밝혔습니다. 또 전세보증은 '보험'이 아닌 단순 민법상 계약이라며 배상 책임이 없다는 논리를 펴고 있습니다. 임대보증금 보증 심사 과정에서 가짜 서류를 걸러내지 못한 HUG의 책임을 지적하는 이도 있습니다. 앞으로 최종심이 나올 때까지 항소를 지속할 계획입니까?
13. 현재 전세금반환보증 제도 부실의 원인 중 하나로 반환보증 가입기준이 거론됩니다. 금융권에서는 주택담보대출비율(LTV)을 무주택자와 1주택자의 경우 비규제지역 70%, 규제지역(투기·투기과열지구) 50%를 엄격하게 적용하고 있습니다. 하지만 HUG의 전세 반환보증 가입 기준은 주택 가격(공시가격 140%)의 담보 인정 비율 90%, 즉 공시가격의 126%로 문턱이 낮은 상태입니다. 이에 전문가들 사이에선 HUG의 담보 인정 비율을 90%에서 70~80% 수준으로 수정해 지속 가능한 보증 제도로 만들어야 한다는 의견이 주를 이룹니다. 하지만 주무부처인 국토부는 요지부동입니다. 지난달 발표한 '민생토론회 후속 규제 개선 조치'에서도 HUG의 전세 반환보증 가입기준 변경은 포함되지 않았습니다. 전세금반환보증제도 운영 방향에 대해 국토부와 논의해본 적 있습니까? 개선 계획을 가지고 있습니까?
14. 2022년 공공기관 노동 이사제 도입을 골자로 한 ‘공공기관의 운영에 관한 법률’이 국회를 통과했습니다. HUG는 지난해 3월 노동 이사로 전임 노조 간부를 선임했습니다. 노동 이사제를 도입한 지 1년이 넘은 지금 이사회 내에서 노동 이사의 의사 발언, 제안 등 활동은 어떻습니까?
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.