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2026년 03월 17일 10:15 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 자체 개발 주거사업을 확대해 온
신세계건설(034300)이 프로젝트파이낸싱(PF) 노출 관리에 나서는 모습이다. 서울 은평구 연신내역 인근 '빌리브 에이센트' 주거복합 개발사업은 분양 초기 부진을 겪었지만, 계약조건 조정 등을 통해 분양을 마무리하며 공사를 이어가고 있다. 약 2600억원 규모 PF 대출을 기반으로 추진되는 이 사업은 현재 공사가 진행 중이며 금융 조달도 안정적인 흐름을 보이고 있다. 업계에서는 해당 사업이 기존 PF 사업 정상화를 통해 신세계건설의 재무 부담 관리 가능성을 가늠할 사례가 될 수 있다는 평가가 나온다.
연신내 빌리브 에이센트. (사진=신세계건설)
연신내 ‘빌리브 에이센트’ PF 구조…시공사·증권사 신용보강
17일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신세계건설 재무제표에 공시된 PF 보증 내역 중 서울 소재 공동주택 사업과 관련해 보증한도 약 1430억원, 보증금액 1100억원, 대출잔액 1100억원 규모의 PF가 있으며 만기는 2027년이다. 이는 연신내 '빌리브 에이센트' 주거복합 개발사업 PF 대출 규모와 만기 구조에 해당하는 것으로, 재무제표상 서울 공동주택 PF는 이 사업과 관련된 자금이다.
연신내 '빌리브 에이센트' 사업은 시행사인 한조파트너스가 금융기관에서 PF 대출을 받아 추진하는 개발사업이다. 자금 조달 과정에서는 뉴월드연신내제일차와 베스트챔피언제일차 같은 특수목적회사(SPC)가 참여해 일부 자금을 유동화 방식으로 조달한다.
이 과정에서 시공사인 신세계건설은 단순 시공에 그치지 않는다. 시행사나 SPC가 대출을 제때 갚지 못해 자금이 부족해질 경우 신세계건설이 먼저 부족한 자금을 보충해야 하는 약정이 걸려 있으며, 상황에 따라 해당 채무를 대신 부담해야 할 수도 있다.
이 같은 금융 부담은 실제 사례에서도 나타난 바 있다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 신세계건설은 지난해 연신내 '빌리브 에이센트' 사업과 관련해 특수목적회사(SPC)가 발행한 약 300억원 규모 전자단기사채를 한때 전액 인수하며 자금 공백을 메운 것으로 확인됐다. 이후 해당 채권을 외부 투자기관에 매각하면서 일부 자금을 회수한 것으로 전해졌다. PF 시장 경색 속에서 시공사가 직접 유동화 자금을 떠안았다가 이후 시장에 재매각해 부담을 줄인 사례로 꼽힌다.
연신내 ‘빌리브 에이센트’는 서울 은평구 불광동 일대에 들어서는 주거복합 개발사업으로 오피스텔과 공동주택, 근린생활시설 등이 함께 조성되는 프로젝트다. 신세계건설이 시공을 맡았으며 지하층과 지상 20층대 규모의 건물이 들어설 예정이다. 사업은 2024년 착공 이후 공사가 진행 중이며 준공은 2027년을 목표로 하고 있다.
이 사업은 분양 초기 계약률이 20%대에 머물며 미분양 우려가 제기되기도 했다. 하지만 이후 계약축하금 지급 등 할인 분양에 나서면서 분양을 성공적으로 마무리했고, 현재는 공사가 정상적으로 진행되고 있다. 업계에서는 분양 부진을 겪었던 사업장이 이후 분양을 완료하며 사업을 이어가는 사례로, 신세계건설이 기존 PF 사업을 정리하며 재무 부담을 관리해 나갈 수 있을지 가늠할 시험대가 될 수 있다는 평가도 나온다.
한국신용평가에 따르면 올해 1월 말 연신내 '빌리브 에이센트' PF 대출 가운데 일부 자금을 바탕으로 단기 유동화증권이 발행됐다. 사업 자금 일부를 단기 자금으로 다시 조달하는 방식이다. 이 과정에서 시공사인 신세계건설이 자금보충 및 조건부 채무인수 약정을 제공하고, 유진투자증권이 자금보충과 채권 매입 확약을 맡아 상환 재원을 보완하는 장치가 마련돼 있다. 이 같은 장치는 PF 사업에서 투자자 보호를 위해 설정되는 신용보강 장치라는 설명이다. 즉 사업에서 발생하는 상환 재원이 부족할 경우 시공사인 신세계건설이 먼저 자금을 보충하고, 그래도 부족할 경우 유진투자증권이 자금보충이나 채권 매입 등을 통해 상환 재원을 마련하는 방식이다.
이성재 한국신용평가 연구원은 "상환 재원이 부족하거나 유동화증권 차환이 원활하지 않을 경우 유진투자증권이 자금 보충이나 채권 매입을 통해 상환 재원을 마련하는 구조"라며 "이 같은 신용보강 장치를 반영해 해당 유동화증권에 단기 신용등급을 부여했다"고 설명했다.
PF 신규 확대보다 기존 사업 관리 국면
신세계건설은 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 노출을 줄이고 기존 사업 관리에 무게를 두는 모습이다. 재무제표에 따르면 회사가 제공한 PF 보증 규모는 약 4300억원 수준이며 실제 대출잔액은 약 2800억원 규모다. PF 사업장은 서울·대구·울산 등 3곳으로 제한돼 있으며, 신규 사업 확대보다는 기존 사업을 중심으로 관리하는 흐름이 나타나고 있다.
특히 PF 책임준공 약정 규모는 눈에 띄게 감소했다. 책임준공 약정 금액은 이전보다 크게 줄어 기존 약 2조 4000억원에서 최근 약 1조 4500억원 수준으로 축소됐고, 책임준공이 걸린 공사 건수도 감소했다. 이는 건설사가 책임지는 PF 사업 규모 자체가 줄어들고 있다는 의미로 해석된다.
분양과 연계된 금융 부담도 일부 완화되는 흐름이다. 수분양자 중도금 대출 보증 규모 역시 이전보다 줄어든 것으로 나타났다. 업계에서는 PF 시장 불확실성이 이어지는 가운데 신세계건설이 신규 PF 확대보다는 기존 사업 정상화와 리스크 관리에 집중하는 단계로 들어간 것으로 보고 있다.
신세계건설이 PF 관리에 무게를 두는 배경에는 과거 자체 개발사업에서 발생한 재무 부담이 있다. 회사는 '빌리브' 브랜드를 중심으로 주거개발 사업을 확대하는 과정에서 PF 보증과 책임준공 약정 규모가 빠르게 늘었고, 부동산 경기 둔화와 미분양 증가가 겹치면서 공사 미수금과 우발채무 부담이 동시에 커졌다는 지적을 받아왔다. 업계에서는 이런 경험 이후 신세계건설이 신규 개발사업 확대보다는 기존 PF 사업을 정리하고 위험 노출을 관리하는 방향으로 전략을 조정하고 있다는 분석이 나온다.
신세계건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "부동산 시장 상황에 따라 변동 가능성은 있지만 현재로서는 분양이 완료된 오피스텔 대금과 상가 분양대금 등을 통해 정상적인 상환이 가능할 것으로 보고 있다"라고 말했다. 그는 이어 "회사 역시 안정성과 수익성이 확보된 사업 중심으로 수주 전략을 운영하고 있다"며 "신규 사업 확장보다는 중장기적으로 실적 개선이 가능한 사업 포트폴리오에 집중하고 있다"고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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