[뉴스토마토 유지웅 기자] 정부가 최근 1년간 외국인 주택 거래 중 '이상 징후'가 있다고 본 사례들을 조사한 결과, 이 가운데 절반가량에서 '위법 의심 행위'가 확인됐습니다. 빡빡한 대출 규제를 적용받는 내국인과 달리, 외국인은 자국 금융기관 이용 시 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 규제를 사실상 받지 않아 '역차별' 논란이 이어져왔습니다. 정부는 외국인 위법 거래 행위에 대해 '최고 수위 엄중 조치'를 추진하겠다고 밝혔습니다.
(그래픽=뉴스토마토)
매입 자금 검증, 외국인만 비어 있었다
17일 국토교통부가 발표한 '외국인 주택 이상거래 기획조사 결과'에 따르면, 외국인 주택 거래 중 '이상거래'로 분류된 438건(2024년 6월~2025년 5월 신고분) 중 47.9%(210건)가 위법 의심 거래로 확인됐습니다.
위법 의심 행위는 △거짓 신고 162건 △편법증여 57건 △해외 자금 불법 반입 39건 △명의신탁 14건 △대출 용도 외 유용 13건 △무자격 임대업 5건 등으로 총 290건이었습니다.
허위 신고가 많아지면 입력 단계부터 거래 정보가 틀어지기 때문에, 이후 자금 반입이나 편법증여 여부를 걸러내는 절차가 제대로 작동하기 어렵습니다.
사례별로 살펴보면, 외국인 A씨는 서울 주택 4채를 사들이며 매매대금 17억3500만원 중 5억7000만원을 외화 반입 신고 없이 마련했습니다. 현금을 들고 입국했거나, 이른바 '환치기 수법'으로 해외 자금을 들여온 것으로 의심되는 대목입니다.
환치기 수법은 통화가 다른 두 나라에서 계좌를 만들어 한쪽 계좌에 돈을 넣고 다른 쪽 계좌에서 빼내는 방식으로, 공식 금융망을 우회한 불법 외환거래에 쓰입니다.
B씨는 서울 단독주택을 125억원에 사면서 전액을 금융기관 예금으로 마련했습니다. 그는 해외 사업소득을 제3국 은행으로 보낸 뒤 다시 국내 은행에 입금했지만, 자금의 출처를 제대로 설명하지 못했습니다.
위법 의심 행위를 주요 국적별로 분류한 통계에서는 중국인이 125건(52.5%)으로 가장 많았고, 미국인 78건(32.8%), 호주 21건(8.8%), 캐나다 14건(5.9%) 순이었습니다. 위법 의심 행위 건수는 서울이 88건으로 가장 많았고, 경기도 61건, 충남 48건, 인천 32건 등이 뒤를 이었습니다.
(그래픽=오픈AI)
자금 출처 확인 강화…외국인 거래 '규제 국면'
국토부에 따르면 수도권 외국인 주택 거래는 △2022년 4568건 △2023년 6363건 △2024년 7296건으로, 2022년 이후 연평균 약 26% 증가했습니다. 외국인이 거래액 대부분을 현금으로 치르면서 기존 최고가를 넘는 계약이 잇따랐고, 이런 거래는 해외 자금을 들여와 국내 집값을 밀어 올린 것으로 분석됐습니다.
지난 3월 서울 성북구 성북동의 한 고급 주택 단지에서 2층짜리 단독주택이 119억7000만원에 거래된 것이 대표적입니다. 올해 전국 단독주택 가운데 가장 높은 가격이었습니다. 새 주인은 중국 국적의 33세로 확인됐고, 국내 금융기관의 근저당이 없어 전액 현금으로 매입한 것으로 추정됩니다.
서울 강남 아파트 시장도 중국 '큰손'이 핵심 수요층으로 자리 잡은 지 오래입니다. 1988년생 중국인이 강남구 도곡동 '타워팰리스' 펜트하우스를 89억원에 매입했으며, 자금조달계획서에는 "전액을 외국 은행 대출로 충당했다"고 적었습니다.
이에 정부는 지난 8월 외국인이 실거주 목적 외 주택 매입을 막도록 수도권(서울·경기·인천) 주요 지역을 '외국인 토지거래허가구역'으로 지정했습니다. 외국인이 주택을 사려면 먼저 허가를 받아야 하고, 취득 후 4개월 안에 입주해야 하며 2년 이상 실거주해야 합니다.
이에 힘입어 지난달 수도권에서 외국인의 집합건물(아파트·연립·다세대주택·오피스텔) 매수는 2년 8개월 만에 가장 적은 수준을 기록했습니다.
정부는 이번 외국인 주택 위법 의심 거래 210건을 관계기관에 통보해, 세무조사·수사·검찰 송치·대출금 회수 등 위반 행위에 대한 후속 조치가 이뤄지도록 했습니다.
아울러 외국인의 위법 행위에 대한 법적 제재를 강화하는 방안을 관계 부처와 협의하는 동시에, 앞으로 외국인이 주택을 거래할 때 자금조달계획서에 해외 자금 조달 내역도 기재하도록 할 방침입니다. 외국인의 탈세 혐의에 대해 본국에도 적극 통보합니다.
한편, 외국인 주택 투기를 국정 과제로 내세운 윤석열정부 집권 2년 동안 외국인 주택 소유자는 약 20% 증가한 것으로 나타났습니다.
유지웅 기자 wiseman@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 최신형 정치정책부장이 최종 확인·수정했습니다.
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