서울 공시가 18.67%…강남 초고가 보유세 '최대 56%↑'

국토부, 2026 공시가격 발표…전국 평균 9.16%↑고가·핵심지 쏠림 심화…강남3구 24.7%·성동구 29.04%↑현실화율 동결 속 시세 급등…보유세 부담 확대 불가피

[뉴스토마토 박진아 기자·윤금주 수습기자] 지난해 집값 상승분이 반영되면서 올해 서울 아파트 공시가격이 평균 18% 넘게 뛰었습니다. 정부가 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 지난해와 같이 시세의 69%로 동결했지만, 아파트 가격이 치솟으면서 공시가격도 크게 올랐습니다. 이에 고가 아파트일수록 집값이 큰 폭으로 올라 올해 서울 고가 주택 소유자들의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 크게 늘어날 전망입니다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 고가 아파트를 중심으로 집값 상승세가 두드러지면서 이른바 '보유세 폭탄'이 현실화할 것으로 보입니다. 

 

(그래픽=뉴스토마토)

 

전국서 서울만 평균 웃돌아…5년 만에 '최고 상승률'

 

국토교통부는 올해 1월1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1585만가구의 공시가격을 공개하고, 오는 18일부터 다음달 6일까지 20일간 소유자 열람과 의견 청취 절차를 진행한다고 17일 밝혔습니다. 공시가격은 보유세, 건강보험료, 기초연금 등 67개 조세·복지·행정 제도에 활용되는 지표로, 주택 시세에 현실화율을 곱해 산출됩니다.

 

올해 공시가격은 지난해 11월 발표한 '2026년 부동산 가격 공시 추진방안'에 따라 지난해와 같은 현실화율(69%)을 적용했습니다. 때문에 작년 한 해 동안 개별 시세 변동만 반영한 결과입니다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 지난해보다 평균 9.16% 상승했습니다. 상승률은 지난해(3.65%)와 2024년(1.52%)을 크게 웃도는 수준으로, 지난 2022년(17.20%) 이후 가장 높습니다.

 

전국 평균 공시가격의 상승률은 서울 강남 3구 등을 중심으로 한 일부 지역의 고가 아파트 가격 상승이 이끌었습니다. 실제 전국 17개 시도 가운데, 전국 평균을 웃돈 지역은 서울(18.67%)이 유일했습니다.

 

서울을 제외한 나머지 지역 평균 상승률은 3.37%에 그쳤습니다. 서울 상승률은 2007년(28.4%), 2021년(19.89%), 2006년(19.1%)에 이어 역대 네 번째로 높은 수치입니다. 서울에 이어 △경기(6.38%) △세종(6.29%) △울산(5.22%) 등이 상승한 반면, △제주(-1.76%) △광주(-1.25%) △대전(-1.12%) △대구(-0.76%) 등 지방 광역시는 하락했습니다.

 

원베일리 '보유세 1000만원' 껑충…한강벨트도 '23.13%↑'

 

서울의 경우 고가 아파트가 밀집한 강남·송파·서초 등 강남 3구의 상승률이 24.7%, 마포·성동·용산 등 한강 인접 자치구, 이른바 한강벨트의 상승률이 23.13%에 달하면서 평균을 끌어올렸습니다. 그 외 자치구의 상승률은 6.93%에 그쳤습니다. 최고 상승률은 성동구(29.04%)로 30%에 육박했습니다. 

 

공시가격 자체가 급등하면서 고가 주택 보유세 부담도 커졌습니다. 국토부 보유세 시뮬레이션 결과, 서울 서초구 래미안원베일리 전용 84㎡의 경우 공시가격이 45억6900만원으로 33.0% 오르면서 추정 보유세가 지난해 1829만원에서 올해 2855만원으로 56.1% 늘어날 것으로 보입니다. 서울 강남구 압구정동 신현대 9차 전용면적 111㎡의 경우도 올해 공시가격이 47억2600만원으로 전년보다 36.0% 올라가면서 보유세가 2919만원으로 예상됩니다.

 

한강벨트에 있는 아파트 역시 보유세가 늘어납니다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오는 전용면적 84㎡의 공시가격이 17억2300만원으로 전년보다 30.9% 늘어나면서 보유세는 439만원으로 전년보다 52.1% 증가할 것으로 추정됩니다. 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 전용면적 84㎡ 역시 공시가격 상승 영향으로 보유세가 전년 307만원에서 475만원으로 54.6% 증가할 것으로 예상됩니다.

 

1가구 1주택 종부세 대상인 공시가 12억원 초과 주택도 전국 48만 7362가구, 전체의 3.07%로 집계돼 규모와 비율 모두 역대 최고치를 기록했습니다. 단, 재산세와 종부세는 매년 6월1일 시점 소유자에게 부과되는 만큼 5월 안에 집을 팔면 보유세를 피할 수 있습니다. 

 

한편 전국에서 공시가격이 가장 높은 아파트는 서울 강남구 청담동 에테르노 청담 전용 464㎡로 325억7000만원이었고, 공시가격 최하위 공동주택은 강원 영월 장릉레져타운 전용 17㎡로 282만원이었습니다. 올해 공시가격은 18일부터 다음달 6일까지 부동산 공시가격 알리미 사이트 등을 통해 확인할 수 있습니다.

 

국토교통부가 공개한 올해 공동주택 공시가격안에 따르면 에테르노청담 전용면적 464.11㎡의 올해 공시가격은 325억7000만원으로 전국에서 가장 높은 가운데, 17일 서울 강남구 청담동 '에테르노 청담' 모습. (사진=연합뉴스)

 

박진아 기자 [e-mail]

윤금주 수습기자 [e-mail]

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