[뉴스토마토 최봄이기자] "1가구1주택자 매물 확인하느라 일이 많아졌어요. 요건이 까다로워 매도자들도 헷갈리기 쉬운데다 시·군·구청 관계자들도 업무파악을 잘 못하는 것 같더라고요."
강남구 개포동 주공아파트를 취급하는 공인중개사 채모씨의 말이다.
4.1부동산대책으로 다주택자도 '6억원 이하 또는 85㎡ 이하 주택'을 구입하면 5년간 양도세 감면을 받을 수 있게 되면서 강남권 재건축 아파트를 중심으로 다주택 투자자들의 문의가 이어지고 있다.
하지만 양도세 감면 혜택을 받기 위해서는 1가구1주택자 매물인지 확인해야 하는 수고를 부담해야 한다.
(사진=최봄이 기자)
◇지난달 14일부터 확정 확인서 발급..첫 제도 시행에 혼선도
국토교통부는 지난 4월23일부터 1가구1주택자 임시 확인서를 발급하고 지난달 14일부터는 법적 효력이 발생하는 확정 확인서를 발급하고 있다.
하지만 확인 절차가 꽤나 복잡하다. 매수자와 매도자가 시·군·구청에 확인서 발급을 신청하면 시·군·구청은 이를 취합해 국토부로 보낸다. 국토부는 주택전산망을 이용해 1가구1주택 여부를 확인한 후 그 결과를 다시 시·군·구청에 통보하는 순서다.
지금까지 없던 제도인 만큼 1가구1주택 여부를 단번에 확인할 수 있는 시스템이 구축돼 있지 않아 국토부, 안전행정부, 국세청 등의 전산망을 연계해 확인해야 하기 때문이다. 이렇다 보니 일선 담당자들이 업무처리에 혼선을 빚는 경우가 많다.
채 공인중개사는 "임시 확인서는 발급 받았는데 다시 확정 확인서를 신청했더니 다주택자 매물로 확인된 경우도 있었다"며 "지난달 10일 신청한 확인서가 28일에야 나오는 등 확인서가 빨리 나오지 않는 문제도 있었다"고 불만을 털어놨다.
◇양도세 한시 감면에 새로운 전산망 만들기도 어려워
이에 대해 국토부 관계자는 "매매계약일 현재 1가구1주택자 여부를 판단하기 위해서는 주민등록, 재산세 납부내역, 건축물대장, 부동산 거래내역 등을 종합적으로 확인해야 하기 때문에 시일이 걸릴 수밖에 없다"고 말했다.
양도세 감면이 한시적으로 시행되기 때문에 새로운 통합 전산망을 구축하기도 어려운 상황이다.
이 관계자는 "초기에는 일부 혼선이 있었지만 현재는 확인서 발급이 원활이 이뤄지고 있다"며 "현재 지난달 30일 신청분까지 약 3000여건의 신청서가 발급됐으며 4~5일 정도면 발급 절차가 마무리되는 것으로 알고 있다"고 설명했다.
◇1주택자 매물 안전하게 사려면 '특약' 챙겨야
또 매수자와 매도자가 계약서를 작성해 제출해야 확인서 발급 신청을 할 수 있기 때문에 일단 매도자를 믿고 계약할 수밖에 없다는 한계도 있다. 1가구1주택자의 요건이 까다로워 다주택 매도자들이 1주택자로 착각하는 경우도 있다.
현재 양도세 감면을 받을 수 있는 1가구1주택자 요건은 '주민등록법상 1세대1주택자로 보유 기간이 2년 이상인 자'와 '일시적 2주택자'다.
기존 주택에 더해 재건축 지분 등을 취득했거나 신규주택 취득 후 종전주택을 3년 내 팔지 못하면 다주택자가 된다. 또 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득해야 일시적 2주택자로 인정된다는 점도 주의해야 한다. 국토부 관계자는 "계약서를 작성할 때 1주택자 확인서를 받지 못하면 계약을 취소할 수 있다는 특약사항을 넣어야 만약의 피해에 대비할 수 있다"고 조언했다.
◇양도세 감면 1세대1주택자 조건(자료=국토교통부)
◇매수자 1주택자면 2년 보유 후 비과세..효과 제한적
1가구1주택자 확인서 발급의 효과가 제한적이라는 지적도 나왔다. 4.1대책 후 강남권을 중심으로 나타났던 회복 분위기가 인근 지역으로 이어지지 못하면서 양도차익에 대한 기대가 사라졌다는 것이다.
경기도 일산 L공인 관계자는 "4.1대책 후 1가구1주택자 확인서 발급을 진행한 계약이 단 1건"이라며 "양도세 감면 조치는 실수요자가 아닌 다주택 투자자들을 대상으로 마련된 것이어서 비강남권에는 큰 영향이 없다"고 말했다. 실수요자들은 대부분 1주택자로 2년 보유하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
투자 수요가 많은 강남권 아파트도 비슷하다. 1주택자 매물의 호가가 올라 세제 감면 효과를 상당 부분 반감시켰다는 것이다. 채모 공인중개사는 "1주택자 매물의 호가가 2000만원 정도 오른 상황이기 때문에 양도세 감면 혜택으로 발생하는 상대적인 이득이 크지 않다"고 설명했다.