됐습니다. 2018년과는 완전 반대되는 현상입니다. 취재기자와 함께 이 현상을 자세히 분석해드리겠습니다. 산업부 김응열 기자 나왔습니다.
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전세가 줄고 반전세가 늘었다고요? 얼마나 늘고 얼마나 줄어든 건가요?
[기자]
네, 지난해 말 서울 아파트의 전세 거래가 감소하는 양상을 보였습니다.)서울부동산정보광장에 따르면 지난 22일 기준으로 (제작 이미지)서울 아파트의 전세 거래 건수는 지난해 12월 7044건을 기록했습니다. 11월에는 8390개 전세 매물이 서울에서 거래됐는데 약 16% 감소한 수준입니다.
반면에 준전세, 그러니까 전세 보증금이 월세의 20년치를 넘는 반전세의 경우에는 11월 1132건에서 12월 1515건으로 33.8% 늘었습니다. 전세 거래는 감소했는데 반전세 거래는 전세 거래의 감소폭보다 높은 상승률을 보인 것입니다.
[앵커]
이게 올해만의 현상인가요? 아니면 2018년에도 비슷한 흐름이 나타났었나요?
[기자]
2018년에는 지난해와 반대 상황이 연출됐습니다. 2018년 12월 서울 아파트의 전세 거래 건수는 1만581건으로, 전월인 11월 9515건에서 약 11.2%가 늘었습니다.
이 기간 동안 반전세는 거래건수가 오히려 소폭 줄었습니다. 11월 1902건에서 12월 1873건으로 1.5% 가량 감소했습니다.
[앵커]
이처럼 반전세 거래가 늘어나게 된 원인을 뭐라고 볼 수 있을까요?
[기자]
원인은 복합적입니다만, 우선 전세 매물이 희귀해진 점을 꼽을 수 있습니다. 전세 매물은 제한적인데, 전세 수요는 늘어난 것입니다. 전세 매물을 구하기 쉽지 않으니 수요자들이 반전세로 발을 돌린다 이렇게 분석됩니다.
전세 수요가 늘어난 건 정책의 영향이 큽니다. 먼저 교육 정책입니다. (문재인 대통령이나 유은혜 교육부장관 발언 장면) 지난해 자율형사립고등학교와 특수목적고 등을 일반고로 전환하겠다고 정부가 밝혔고, 정시 확대 방침도 언급했습니다. 이에 학군이 좋은 지역으로 전세 들어 살려 하는 수요가 이사철을 앞두고 증가했다는 것입니다.
또 서울에서 아파트를 분양 받기 위해 청약을 넣을 때, 1순위로 청약 넣을 수 있는 자격도 강화하는 방안이 추진되고 있습니다. (모델하우스에서 방문객이 관람하는 모습 혹은 서울시 내 아파트 모습)국토교통부는 지난해 12월31일 주택공급에 관한 규칙 일부개정령을 입법예고했는데 개정 내용에는 투기과열지구 내에 우선공급대상자 거주요건 기간을 기존 1년 이상에서 최소 2년으로 강화한다고 적혀있습니다. 1순위 청약 자격을 얻으려면 해당 거주지에 2년 이상 살아야 한다는 의미입니다. 서울은 25개 모든 자치구가 투기과열지구입니다. 1순위 청약 자격 강화도 전세 수요를 자극하는 원인이 된 셈입니다.
[앵커]
이외에 다른 원인도 있습니까?
[기자]
네, 매매 시장 진입이 어려워지고 있는 점도 한몫하고 있습니다. 대출 규제로 집 살 돈을 마련하기는 어려운 상황인데 아파트 가격은 계속해서 오르고 있습니다. (아파트 풍경이나 공인중개사 사무소 모습)한국감정원이 매달 발표하는 월간 매매가격지수를 보면 서울 아파트의 경우 매매가격지수가 7월에 상승전환한 이후로 지속적으로 오르고 있습니다. 특히 7월부터 11월까지는 0%대 상승세를 보였는데 12월에는 1.24% 올라 상승폭이 커졌습니다.
이에 더해 정부는 지난해 12·16 대책에서 9억원 초과 15억원 미만 아파트를 살 때 LTV를 기존 40%에서 20%로 강화하기도 했습니다. 추가 규제가 없는 9억원 미만 아파트로 수요가 이동하는 풍선효과도 일부 발생하면서 이 가격대의 아파트도 시세가 올라 수요자들이 아파트를 사기는 더 어려워지고 있습니다.
이처럼 매매시장의 진입 장벽이 높아지면 전세 수요가 늘어날 수밖에 없다는 게 전문가들의 공통된 진단입니다. (제작 이미지)실제 서울 아파트의 월간 전세가격지수는 매매가격지수가 상승전환한 7월부터 지난해 12월까지 쭉 상승했습니다. 오름세도 점점 강해져서 12월에는 전월인 11월 대비 0.58% 올랐습니다.
이런 전세 수요 증가와 관련해 함영진 직방 빅데이터랩장의 설명을 들어보시죠.
[함영진 직방 빅데이터랩장]
"전세 수요가 좀 증가할만한 요인들이 있죠. 예를 들어 특목고나 자사고를 일반고로 전환하면서 교육제도 개편에 따라 사교육 중심지의 임대차 수요가 높아지고 있는데, 그만큼 올해 해당지역의 입주량이 많지는 않아요…최근 전세 대출을 받은 사람이 고가주택을 매입하거나 다주택을 매입하는 경우 전세 대출을 추가로 받기가 어려워졌잖아요. 그외에도 15억원 이상 초고가 주택 여신규제나 9억원 이상 고가주택 매입시 LTV 규제 강화라든지 이런 것들이 장벽이 되면서 자가 이전보단 임대차에 머무는 수요가 많아요."
[앵커]
사실 세입자 입장에선 전세를 선호하지 반전세 거래를 일부러 하지는 않을 것 같은데요?
[기자]
네 그렇습니다. 전세는 보증금을 마련하는 게 쉽지는 않지만 나중에 결국 돌려받을 돈이고, 매달 월세가 나가는 게 아니기 때문에 실수요자들은 월세보다는 전세를 선호합니다. 월세살이는 정해진 소득 내에서 주거비 고정 지출이 매달 나가기 때문에 세입자 입장에선 부담이 큽니다.
하지만 지금처럼 전세 매물이 희귀해지고 있고, 전세 가격도 올라 수요자들이 자금 마련에 부담을 느끼는 상황에선 반전세로 수요가 전환할 가능성이 높아집니다. 집주인들도 이를 알고 전세 물건을 반전세로 돌리는 경우가 많고요. 집주인이 유리해진 환경인 겁니다. 집주인 입장에서는 환영할만한 일입니다. 매달 소득이 들어오기 때문에 집주인은 월세 수입을 얻을 수 있는 계약 형태를 선호합니다.
[앵커]
앞으론 어떻습니까? 일단 전세 거래는 줄어들었고 반전세 거래는 늘었는데 이런 현상이 한동안 이어질 거라고 볼 수 있을까요?
[기자]
업계는 변수가 없는 한 반전세 거래의 증가가 늘어날 것이라고 내다보고 있습니다. 현 상황이 이어진다는 겁니다. 최근에는 민간보증기관인 SGI서울보증도 9억원 초과 주택 소유자에게는 전세 자금 대출 또는 증액을 하지 못하도록 하는 규제가 도입돼 반전세로 돌아서는 수요자가 늘어날 것으로 전망됩니다.
올해 서울에서 아파트 입주물량이 감소하는 점도 전세 매물 부족을 심화시켜 반전세 거래 증가를 야기할 수 있습니다. 전세를 놓을 수 있는 새 아파트가 적다는 뜻입니다. (제작 이미지)실제 부동산114가 집계한 바에 따르면 올해 상반기 서울의 입주 물량은 2만4254가구인데 하반기에는 이보다 26.6%가 감소한 1만7793가구가 입주합니다. 이에 하반기로 갈수록 반전세 거래가 늘어날 가능성이 높다는 전망이 나옵니다.