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토마토Pick!
최근 수도권 아파트 가격이 회복세를 보인 가운데 정부가 부동산 관련 세금 완화 정책을 언급하면서 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 26일 토마토Pick에서는 최근 부동산 시장 상황과 정부의 부동산 감세 정책 그리고 향후 전망에 대해 정리했습니다.
좁혀지지 않는
서울·지방 아파트값
지난 23일 부동산R114가 전국 아파트를 표본으로 가구당 평균 가격(호가, 시세, 지역별 평균 등을 반영해 산정)을 조사한 결과, 14일 기준 서울 아파트의 평균가는 12억9967만원으로 집계됐습니다. 이는 수도권을 제외한 지방 전체 아파트 평균가(3억5460만원)보다 9억4507만원 높은 수치인데요. 10년 전만 하더라도 서울과 지방 아파트의 가격 차는 3억1109만원(서울 5억3779만원, 지방 2억2670만원)에 불과했습니다. 그러나 2017년 4억4759만원 차이를 시작으로, 2018년 6억2270만원, 2019년 7억983만원, 2020년 8억5184만원, 2021년 9억8845만원까지 서울과 지방 아파트의 가격차는 꾸준히 확대됐는데요. 이후 2022년(9억5283만원)과 2023년(9억3183만원)에 다소 둔화세를 보였으나 올해 들어 서울 집값이 상승하면서 다시 격차가 벌어지고 있죠. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "지방 집계에서 세종을 제외하면 서울과의 가격차는 이보다도 더 클 것"이라며 "금융위기급 일이 일어나지 않는다면 서울과 지방의 격차가 좁혀지기는 어렵다"고 짚었습니다.☞관련기사
수도권 아파트 고공행진
양극화 이유는 뭘까?
-전세가 상승 : 최근 서울을 중심으로 아파트 가격 상승세가 확산되는 원인 중 하나로는 전세가 상승이 꼽힙니다. 지난 5월 수도권 전세가 상승률은 0.28%로 전국 상승률(0.12%)과 상당한 차이를 보였는데요. 전세 가격 상승 이유는 주택 공급 부족 때문입니다. 올해 들어 신규 주택 착공은 건설비 상승 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화 공포 속에서 감소하고 입주 물량도 줄고 있는데요. 여기에 수도권 중심으로 빌라 전세사기가 대거 발생한 점도 아파트 전세 수요를 키운 요인으로 꼽힙니다.☞관련기사
-거래량 증가 : 수도권 아파트 매매거래량은 지난 3월부터 본격적으로 우상향 흐름을 보였는데요. 4월에는 서울 4840건, 수도권 1만9507건을 기록했고, 5월 거래(6월 말까지 신고기간)는 서울 5000건, 수도권 2만건을 넘어설 것으로 보입니다. 이는 2021년 8~9월 이후 약 3년만에 가장 많은 거래량입니다.☞관련기사
-'똘똘한 한 채' 트렌드 : 가격이 높은 주택 한 채만을 보유하려는 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 늘어난 것도 특정 지역의 집값이 상승하게 된 요인으로 꼽힙니다. 여기에 정치권을 중심으로 종합부동산세(종부세) 개편 또는 폐지 주장이 확산되면서 고가 주택에 대한 수요가 더 커질 수 있다는 분석이 나왔습니다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "희소성이 높은 단지를 중심으로 수요가 몰리고 있고 신축과 구축 아파트의 차별성도 커지고 있다"면서 "한정적인 물건에 대한 선호가 커지는 만큼 주택 시장에서도 가치가 높은 단지와 그렇지 않은 단지 사이 간격이 벌어질 것으로 보인다"고 설명했습니다.☞관련기사
오피스텔은 하락세
수도권 아파트 가격이 회복세를 보이는 가운데, 오피스텔 가격은 시장에서 꾸준한 약세를 보였습니다. 18일 한국부동산원에 따르면, 지난 5월 서울 오피스텔 매매 가격은 전월 대비 0.05% 내리면서 2022년 9월 이후 21개월 연속 하락세를 이어가고 있는데요. 특히 경기 지역 오피스텔 가격 하락 폭은 4월 -0.20%에서 5월 -0.21%로 커졌습니다. 지방 역시 같은 기간 -0.19%에서 -0.20%로 낙폭이 커진 가운데 대구(-0.43%), 부산(-0.19%) 등의 하락세가 두드러졌습니다. 이는 오피스텔 미분양 물량 누적, 신축 공급 유지, 투자 수요 감소가 겹치면서 벌어진 현상인데요. 한국부동산원은 "아파트 시장의 상승세에 힘입어 아파트와 비슷한 규모인 '아파텔'은 하락 폭이 줄거나 상승했지만, 소형 규모 오피스텔의 하락 기조로 서울 전체 오피스텔 매매가 하락 폭은 전달과 동일했다"고 전했습니다.☞관련기사
종부세·상속세 손대나
정부, 감세 드라이브 지속
22대 국회 시작과 함께 이른바 '세금 문제'가 화두로 떠오르고 있습니다. 정부는 종부세와 상속세 대폭 완화 등 감세 '드라이브'를 지속할 방침임을 예고했습니다. 기업 등에 대한 세부담을 줄여 주면 투자 확대와 일자리 증대로 이어져 민생경제도 나아진다는 이른바 '낙수효과' 기조를 유지할 방침인데요. 이 기조에 따라 정부는 내달 '2024년 세법개정안'을 발표하고 상속세 최고세율 인하, 종부세 폐지, 국가전략기술 임시투자세액공제 일몰연장 등의 법인세 완화 내용을 담을 예정입니다. 다만 야당에서는 '고액자산가들의 부담을 덜기 위해 부자감세'라는 취지로 반대하고 나선 상황이죠.☞관련기사 세금 문제는 법을 개정해야 하는 사안인 만큼, 거대 야당인 민주당의 동의가 필수적인 상황이기에 여야의 치열한 줄다리기가 예상됩니다.☞관련기사
정부의 감세 논리는 무엇?
-상속세 : 상속세 과세 대상은 2003년 1720명에서 2020년 처음으로 1만명을 넘어선 후 매년 증가세를 보이고 있는데요. 이는 최근 몇년간 부동산 가격이 상승하면서 '아파트 한 채'를 물려주는 이들이 상속세 범위에 대거 포함된 영향이라는 분석에 힘이 실렸습니다.☞관련기사 성태윤 대통령 정책실장은 최근 한 방송에서 “과거 소득세나 각종 세금이 원활하게 징수되지 않을 때 상속세를 높은 세율로 유지하던 시대가 있었다”며 “지금은 사실상 세금을 많이 내고 있고, 이렇게 세금을 내고 모은 재산에 대해 추가적으로 세금을 내는 건 이중과세 문제가 존재한다"고 말했습니다.☞관련기사 한편 현재 상속세는 과표 구간에 따라 1억원 이하(10%), 1억~5억원(20%), 5억~10억원(30%), 10억~30억원(40%), 30억원 초과분(50%)의 세율이 부과되는데요. 이런저런 공제를 빼더라도 서울 아파트 1채 보유자(지난해 서울 아파트 평균 매매가 11억9957만원) 상당수는 상속세 대상이 됩니다. 성 실장은 OECD(경제협력개발기구) 상속세율 평균(약 26.1% 내외)을 근거로 국내 상속세율을 최대 30% 내외까지 인하하는 것이 필요하다는 입장을 밝혔습니다.☞관련기사 다만 공제 등 세부기준으로 보면 타국 대비 세율이 높은 편이 아니라는 반론도 존재합니다.☞관련기사
-종부세 : 종부세는 9억원(1가구 1주택자는 12억원) 이상 부동산 보유자에게 매기는 세금으로, 과거 부동산 가격을 안정시키고 조세 형평성을 높인다는 취지로 도입됐습니다. 그러나 2005년 도입 당시부터 재산세와의 이중과세 등이 논란이 됐고, 이후 집값이 급등하면서 종부세 부담은 더욱 커졌는데요. 다만, 종부세를 폐지할 경우 부동산 투기를 자극하고, 지방재정이 악화할 수 있다는 우려도 있습니다.☞관련기사
향후 부동산 시장 전망
수요가 많은 지역을 중심으로 부동산 시장의 양극화 현상이 지속되는 가운데 한국은행이 고금리(기준금리 3.50%) 기조를 유지하면서 소득 수준이 낮은 가계의 주택 매입 의욕은 꾸준히 하락 중입니다. 한은의 고금리 기조가 주택담보대출의 금리에도 영향을 주기 때문인데요. 다만 최근 각종 경제지표가 안정되고 있다는 신호가 나오면서 각국 중앙은행을 비롯해 한은의 금리인하는 언제가는 일어날 기정 사실로 받아들여지고 있습니다. 시기가 문제인데, 금리인하가 가시화되면 시장이 한번 더 꿈틀거릴 가능성이 있습니다.☞관련기사 한편 정부의 세금 완화 정책과 관련해 전문가들은 전면적이고 급격한 변화는 없을 것이라고 내다보고 있습니다. 세제 개편을 대대적으로 추진하기에는 시간적 여유가 부족하고, 야당의 견제도 만만치 않기 때문이죠.☞관련기사 금리와 세제는 부동산 가격에 영향을 미치는 핵심 요소인 만큼, 중앙은행과 정부가 무엇에 비중을 두고, 어떤 계층을 위한 선택을 할지 지켜보는 것도 하나의 포인트겠습니다.
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