[뉴스토마토 황민규기자] 박원순 시장이 '서울시 뉴타운·정비사업 新정책구상'을 발표하며 시장에 미칠 파장에 이목이 집중되고 있다.
이번 정책은 정비사업을 통해 아파트를 건설하는 개발방식이 아니라 세입자 등 주거권 보장과 정비사업 속도조절에 방점을 찍은 출구전략이다.
31일 서울시, 부동산업계 등에 따르면 이번 서울시 정책으로 인해 사업시행 인가를 얻지 못한 뉴타운·정비사업장 610구역이 주민의사에 따라 선별된 뒤 본격적으로 정비사업 조정절차가 시작될 것으로 예상된다.
즉 주민 반대가 심한 사업장은 정비사업에서 벗어날 수 있게 되며, 현재 약 230건에 달하는 심급별 법원소송이 진행되고 있는 재개발사업장에도 탈출구가 마련된 셈이다.
업계 전문가들도 재개발이나 뉴타운 사업이 공익사업의 일종임을 감안할 때, 전면철거보다는 주거지 보전과 마을만들기 등 거주민 중심의 재생사업을 통해 세입자 재정착과 주거권을 보장한다는 정비사업방식 전환은 옳은 부분이 많다고 평가하고 있다.
함영진 부동산써브 실장은 "뉴타운지구 내 존치지역 등, 대부분의 정비예정구역의 사업이 장기간 방치되며 건축제한으로 고통을 받아왔기 때문에 주민의견을 반영해 정비사업의 퇴로를 열어준데 큰 의미가 있고 추진위단계의 정비사업들은 일정부분 해제지역으로 분류될 확률이 높아 보인다"고 말했다.
◇ 조합 취소로 인한 손실보상 등 법적 공방 우려
반면 추진위 승인이 취소된 경우 추진위가 그동안 사용한 법정비용 등 조합운영비에 대한 문제는 또 다른 법적공방을 낳을 것으로 관측된다.
이번 대책은 중앙정부 분담 비율에 대해서는 실태조사 미비로 공공보조금 비율에 대한 구체적 언급이 누락된 상태기 때문이다.
여기에 아직 법적근거가 마련되지 않아 조합이 취소된 경우 손실보상을 전혀 받지 못하는 정비사업 조합들도 해산시 시공사와 조합간의 운영비 구상권이나 서울시와 행정소송이 벌어질 가능성도 농후하다.
'공익사업보상법'이 갖춰져 있지만, 사실상 사업 폐지·변경 등에 따른 보상 규정을 선언적으로 나타내고 있을 뿐 구역 지정 해제나 사업 지연 등에서 발생하는 피해를 구체적으로 다루지 못하는 한계가 있다.
즉 정비사업취소시 보상에 대한 정부와 서울시의 후속입법과 재원마련은 한동안 숙제로 남게 될 것으로 보인다.
게다가 서울시 '클린업시스템'을 통해 추진위원회 및 조합의 사업비 및 분담금을 개략적으로 추정하고 있지만 토지 등 소유자의 알 권리 충족엔 미비하다는 평가가 많다.
함영진 실장은 "보다 정확한 용역추진비와 집행내역을 향후 공개해 정비사업 실태 조사시 의견수렴의 기본데이터로 활용시켜야 하고, 전수조사를 서둘러 필요이상의 진통과 잡음을 줄여야 한다"고 주장했다.
◇ 정비사업 추진지역과 해제지역의 집값 양극화 우려
정비사업 추진지역과 해제지역의 분류로 인한 양극화도 문제로 대두될 것으로 보인다.
택지구득난으로 신규공급을 정비사업에 기대고 있는 서울시의 경우 소형주택 멸실속도를 늦추는 장점이 있겠지만, 재개발을 통한 신규주택 및 임대아파트 공급은 차질을 가져오고 지역별 수급균형이 깨질 수도 있다.
또 추진지역으로 분류되는 사업장은 사업추진속도가 빨라지며 지분가격 회복이 기대되지만, 해제지역은 당분간 집값 조정이 이어질 확률이 높다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "서울의 경우 신규물량이 나올 수 있는 곳은 사실상 뉴타운·재개발 지역 밖에 없기 때문에 단기적으로는 수급균형에 문제가 생길 수 있다"며 "서민들을 위한 정책이 근본적으로 맞지만 중장기적으로 가중될 수 있는 전·월세난에 대한 대비책이 필요하다"고 지적했다.
그는 이어서 "재개발이 뉴타운으로 선정된 지역은 대체로 건축물 자체의 노후 등으로 진행된 것인만큼 어떻게든 주거정비가 되야할 지역"이라며 "수익성을 추구할 수 있는 새로운 방안을 마련해야 하고 주민불편을 최소화해야 한다"고 주장했다.
거주환경이 열악하고 주거 선호도가 떨어지는 노후·불량 건축물의 슬럼화를 막을 구체적 주거환경개선 방안이 함께 병행될 필요가 있다는 주장이다.
◇ 가재울5구역, 불광5구역 등 해제가능성 낮아.."그래도 투자수요는 줄어"
한편 사업추진 속도에 따라 차이는 있지만 가재울5구역 등 일부 지역을 제외하고는 대부분의 사업장의 추진여부가 불투명해졌다.
재개발 지역별 대지지분 가격과 시장동향을 살펴보면, 서대문구 가재울5구역은 지난 2009년 12월 조합설립인가를 마친 상태로, 이번 발표로 인한 사업해제 가능성은 낮을 것이라 인근 중개업소는 내다봤다.
중개업소 관계자에 따르면 현재 대지지분 시세는 33㎡기준으로 2200만원 선이며, 작년 동기 (2500만원 선)대비 3000만원 가량 지분가격이 떨어진 상태라 경기침체 여파로 인해 투자수요는 줄고 있는 추세라고 전했다.
은평구 불광5구역 역시 박원순 서울시장 취임시부터 재개발 사업 손질은 이미 예견된 부분이었던것 만큼 단기적으로 사업진행에 직격탄을 줄 가능성은 적고, 추진속도를 감안하면 사업해제 가능성은 낮을 것으로 점쳐진다.
그러나 장기적으로 사업 지연시에는 급매물 출현과 가격하락으로 이어질 수 있다고 불광5구역 재개발정비사업조합은 전망했다. 현재 33㎡기준 대지 지분 시세는 1900만원 선이다.
반면, 중랑구 상봉7재정비 촉진구역은 33㎡기준 대지 지분 시세는 1400~1500만원 선으로 작년에 비해 가격이 많이 떨어진 상태다.
최근 정비사업을 반대하는 쪽이 우세해 답보상태를 거듭하고 있어 이번 서울시 발표로 사업이 해제될지, 추진될지는 좀 더 지켜봐야 할 것이라고 인근 중개업소가 전했다.
자료=부동산써브
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